《缸邊麗評》憂慮港人北上消費影響收入的領展（００８２３），發布２０２３－２４年度
業績，集團在本港商場出租率、租金收入等數據卻優於預期，是否反映市場過於悲觀？抑或是集
團近年衝出香港發揮作用？作為股民應如何考量領展的投資價值？
　
　　集團截至今年３月底止年度收入１３５﹒７８億元，較上年度增長１１％；物業淨收入
１００﹒７億元，增長９﹒５％，當中主要是因為年內收購新加坡資產，以及收購澳洲及內地物
業的全年收入貢獻。集團目前管理本港物業組合共１３０個，以及５７０００個泊車位，期內零
售租金等收益總額７５億元，較上年度增長２﹒２％，佔最大比率的商舖收益只有１﹒７％增長
，整體零售店舖租用率維持９８％，但商戶零售額微增０﹒４％。上述數據反映領展旗下商場業
務保持平穩，北上消費影響未如預期嚴重，而管理層應對港人消費模式改變，調整租戶組合至為
重要。
　
　　本港業務另一大收入增長來源是車位租金，由於年內車位確認收益佔本港總收益２５％，彌
補了寫字樓租金收入下跌的影響。
　
　　集團在內地有六個零售及一個寫字樓項目，整體零售出租率為９６﹒６％，部分商場項目仍
待拓展，要視乎內地消費回復增長速度。今年內地租金收入增長，仍可望因為收購上海七寶萬科
廣場其餘５０％股權帶來新貢獻。
　
　　海外業務當中，只有新收購的新加坡項目較令人期待，該項目佔整體資產估值６％，相較於
澳洲、英國的資產比例略高。從整體資產值來看，香港仍佔７５％，內地佔１５％，反映領展經
過近年的投資區域及物業類別調整之後，本港及內地經濟表現對集團收入影響是關鍵。筆者認為
港人北上消費模式會隨人民幣匯價、消費口味而有所改變（當然本港零售、餐飲業的服務質素提
升也是重要），正如當年南下消費情況一樣，因此，管理層如何掌握這些改變是十分重要。
　
　　從投資者角度，大家應對領展的資產、收入來源及經濟對不同項目的影響作出更新及調校，
不能單以本港零售市道衡量投資價值。
　
　　另一方面，計及今年２月的收購，集團的負債比率為１９﹒５％，平均息率３﹒７８厘，未
來息口變化對其可派收入是另一影響因素，而集團在領展３﹒０的管理團隊已大致齊備，未來要
看如何以輕資產增加收入，實現股東對領展３﹒０的期望。領展股息率７厘以上，理論上十分吸
引，但本港及內地消費及經濟有待好轉，加上美國債息仍高企，而「中特估」的高息政策大方向
，也令領展的高息打了折扣，持貨者要有耐性，未持貨者則應衡量領展可派收入的延續性、其投
資組合是否符合自己的投資取向，並與其他高息股作比較，不宜再以領展的傳統業務策略作投資
決定。《資深財經分析師　熊麗萍》
　
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