【FOCUS】央媽重招救樓市，效果觀察引兩看點

　　中國「五大行（工農中交建）」淨息差失守1.8%警戒線之際，傳聞已久的「存量首套房貸降息」終於落地，估算符合條件的25萬億人幣「老房貸」，利率平均降幅可達80基點；幾乎同時，多家內銀在央媽首肯下紛紛官宣，即日起下調人幣中短期存款利率最多25基點。政策組合拳進入第二輪，效果觀察引兩看點。

存量房貸利率平均料降80基點

　　繼央媽、財政部、稅務總局、中證監等上周連環出招（首置「認房不認貸」、A股印花稅減半、下調融資保證金最低比例）後，配合黨媒《學習時報》有關「堅決阻斷經濟走弱和預期轉弱的循環」的最新呼聲，央媽、國家金監總局昨晚聯手祭出第二輪組合拳：允許存量首套商品房借款人9月25日起，可向承貸金融機構申請降低利率；統一首套房、二套房首付比例下限各為20%、30%；下調二套房利率下限至LPR加20基點。

「五大行」淨息差失守1.8%警戒線之際，央媽再宣布放行下調存量房貸。

　　政策看點之一，是首套房20%首付下限未排除一線城市，意味北上廣深原本30%至40%的首付要求顯著降低；看點之二，則是為存量房貸利率下調開綠燈，坊間測算平均降幅可達80基點。

　　此或解釋了5年期LPR何解8月會保持按兵不動。簡而言之，存量房貸貸款人無需等到明年1月1日的LPR重定價日，理論上可自9月25日起「即申請，即減息」；此外，5年期LPR在8月跳過一減，為稍後調降LPR加點的銀行，提供更多淨息差緩衝空間。

高利率年份上車者受惠料最大

　　按央媽、金監總局的通知，下調存量房貸利息，「不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限」，那麼，到底可以減多少？

機構測算，樂觀情境下，樓市政策組合拳可拉動1.7億平方米商品房銷售。

　　眾所周知，內地房貸利率以2019年10月為分水嶺，之前為錨定基準利率，之後主要採取「LPR+基點」的形式。回看2015年上一輪房地產救市至今，個人房貸加權平均利率的走勢：從2015年首季的約6%降至2016年底的約4.5%；此後2016年12月中央經濟工作會議首提「房住不炒」，房貸利率開啟上行並於2018年底高見5.75%，接下來三四年一路徘徊5.5%以上；到2022年1月，連續20個月企硬4.65%的5年期LPR進入四級跳，到今年6月最新報4.2%。

　　換言之，在2010年至2015年、2017年至2021年房貸利率高企時貸款的購房者，今次受惠料最大，若以利率調低100基點計，每100萬元、30年還款可每月減少月供最多840元。

倒逼中產急尋回報率更高標的

　　不過，鑑於上半年新發房貸平均利率已按年大降逾百基點，而內銀淨息差失守1.8%警戒線限制進一步下調空間，由此帶出第一個關鍵問題：面對仍高企4%以上的房貸利率，以及房價只漲不跌神話幻滅，救市組合拳能否如機構樂觀預期般，拉動1.7億平方米商品房銷售，尤其是提振三四線城市的購房需求？

對中產而言，尋求回報率更高的標的，勢是當務之急。

　　第二個關鍵問題是，從國有大行到股份制銀行最新紛紛下調存款利率最多25基點，一年期人民幣定存利率低至1.55%，能否令近六成（58%）傾向「更多儲蓄」的國民，轉向「更多投資」及「更多消費」，倒逼近132萬億元住戶存款流向零售市場、股市樓市？

　　對低收入家庭而言，存款收入減少或抑制其支出；對中產而言，尋求回報率更高的標的，勢是當務之急。眼看買樓租金回報率低至2%以下，傳統收息之選內銀股價風雨飄搖，或不難理解內地訪客赴香港新造業務保費，第二季錄有紀錄以來單季次高的223億港幣。

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