【FOCUS】償債壓力未消，內房二元悖論

市場熱議總理《政府工作860報告》連續兩年未提「房住不炒」餘音仍繞梁，住建部部長倪虹上周六（9日）驟然重申堅持「房住不炒」立場；同樣峰回路轉的還有內房「優等生」萬科(02202)(深:000002)，上周五（8日）一紙全數償還6.47億美元票據本息的公告，刺激多隻債券強勢反彈，惟周一（11日）再掉頭大跌。鑑於二手掛牌井噴倒逼一手現房銷售愈來愈顯大勢所趨，面臨流動性瓶頸的一眾開發商面臨二元悖論。

萬科反擊，惟債價彈完又跌

　　自深圳國資委、大股東深鐵集團去年11月6日共同出面力挺萬科，公司在港股價已由當日收盤的8.14元，續拾級而下至今日半日收市的5.6元，背後全因三個字－－流動性。

　　穩坐行業第二把交椅的萬科（僅次保利），克而瑞統計顯示，首2月銷售額334.5億元，按年跌近42%，較去年全年的9.8%跌幅進一步惡化。為了撲「水」，開年至今，萬科接連跟新加坡悅榕控股（Banyan Tree）達成內地酒店管理業務轉讓最終協議，涉4.8億元人幣，跟香港領展達成上海七寶萬科廣場剩餘50%股權出售協議，涉23.8億元人幣，但仍難阻與多間險資公司協調債務展期傳聞發酵，拖累股債雙殺。

　　上周五，萬科以存入6.47億美元全數償付今日到期票據本息來反擊傳聞，刺激多隻債券價格強勢反彈，其中「20萬科08」盤中漲停觸發臨停，惟周一半日掉頭轉跌10%，當天收漲近10%的「20萬科06」亦跌5。　

內房今年到期債券本金7千億

　　升勢短暫，固然有官方「房住不炒」四字真言再響，但最重要的是基本面。先看償債壓力，據不完全統計，除了最新已償付本息的6.3億美元票據，萬科於離岸市場還將有14.45億人民幣、6億美元的債券分別於5月、6月到期；此外，還有約240億人幣境內債券於未來12個月到期。

　　此只是內房償債高峰壓頂的冰山一角，據評級機構惠譽數據，2024年，內房到期需償付債券僅本金就高達7373億元人幣，峰值為3月和8月。

　　儘管倪虹明言，對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按法治化、市場化的原則，「該破產的破產，該重組的重組」，但相比高槓桿野蠻擴張的恒大，財務穩健著稱又有國資背書的萬科，顯然具真正的「大到不能倒」地位。

現房銷售大勢　VS 現金流瓶頸

　　那麼如何拆彈？最立竿見影當屬「白名單」之類的融資馳援，以及潛在的中期票據發行計劃；而要論治標治本，仍需看操盤銷售金額。

　　不過，眼見內地去年二手房成交面積錄史上首次超越新建住宅，開年至今，從北京二手掛牌量飆升到上海二手成交回暖，都恐繼續擠壓新盤銷售。鑑於此，住建部繼2023年初召開工作會議提出，有條件的城市可推行現房銷售試點後，周末最新再指，完善房屋從開發建置到維護使用的全生命周期管理機制，有力有秩序地推進現房銷售。

　　此外，人行前行長、政協委員易綱建議，設立300億元規模的房地產預售資金保險機制，撬動1萬億元的資金供房企動用，並爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主。不過，以去年定金及預收款逾4.3萬億元計，300億元能否兜底見仁見智。如何破解開發商現金流與購房者交盤疑慮的二元悖論，勢是新盤銷售復甦的關鍵。

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