死不在債在屋

　　不同的社會經濟，有不同的死法。

 

　　農業社會，死在天災。

 

　　旱、澇、蟲害，使作物失收，一有饑荒，人民流徙外出乞食，即人離地，社會經濟會崩潰。

 

　　工業社會，死在物價升，戰亂。

 

　　物價升、生產成本升，如產品售價不能跟升，企業遲早執笠。戰亂、貿易不暢，後果唔使講嘞。

 

　　金融社會，死在債、息。

 

　　債重、息升。債仔賴債、債主收不回本、財富便消失。尤其是債仔坐牢，死了，債主討債有門都無人還債，就算手握抵押物，也可能要折半出售。

 

　　不過債有國債、個人債，國債重還不起，只要有11個航母群，是不用還債的。個人債重，還不起，就算有11個保鑣也無用，保鑣無糧出，這位個人債仔，可能被棄屍街頭。

 

　　今時不少論金融社會經濟危機者，多著眼國債，少著眼於個人債，就易誤中副車。

 

　　國債，尤以美國為首，是壓不死美國，因他們可多發債、多印鈔，唯一限制美債上限的，是美國國會所訂立的國債上限，不過，這個國債上限可以被抬升，可以被擱置，此即只要國會議決通過，美國國債額是可以無上限，不會使美國破產。

 

　　但個人債、企業債就不成了，不可指鼻哥去無上限地借。今時美國如有債彈，不在美國政府(可任印)，不在企業(他們水頭充足)，而在個人債、房債。2008年美國樓房抵押債券爆破，觸動了其後的雷曼爆破。今時，美國的樓房業似乎也重蹈2008年的覆轍。

 

　　環球都有樓房業的爆破，香港2003年的供樓業主燒炭慘劇，1998年的印尼房地產崩潰，1989年日本樓房業的崩塌都有個共同發展史:

 

　　(1)利息平、借貸易，無乜好投資，便買磚頭，因為不少人都認磚頭是實物必有價；

 

　　(2)突然利息上升，企業經營不了，倒閉眾，失業人多了，靠份糧來供樓者，無足夠累積來還樓債，個人不像國家，是發不了債，無錢供樓就是無錢供樓，只有兩條路可走:

 

　　(a)賣樓還剩餘的樓按，這要售樓價能抵上尚餘欠款才可；

 

　　(b)待銀行收樓，銀行收樓後必然賤賣。

 

　　這兩者都會增加了市場上樓房供應，會壓低樓價，如之前樓價被炒高了，便會跌下來，會跌幾多?

 

　　2003年，太古城萬元呎樓跌至四千多。此時樓價折半再折半是常見的。

 

美國樓房潛藏危機

 

　　講了這個前言，到講美國近日樓房業的潛藏危機。

 

(iStock)

　

　　7月美國的銷房指數(Pending Home Sales售樓簽約售出指數，跟成品房銷售指數Existing Home Sales有不同，成品房銷售是指成交完成的)（圖一）。

 

 

　　圖二是成品房銷售指數與銷房指數對比，在今年7月，新簽的銷售合約已見下滑，理論上，在未來數月，連成品房銷售也應會下跌。圖二反映美國的樓房市場在2020年3月時急跌，但之後美政府推出不少福利、救濟，使到失業者也可領到與返工時相若的工資，於是窮人也可有錢買樓，樓價便升。有錢的，更有錢買樓，他們急自內城搬往市郊以避疫，結果就是樓價爆升。

 

 

　　(1)但由今年第三季起，這些福利，將會不被派發，供樓者，少了資助了；

 

　　(2)其中尤以銀行之前不能驅走不還按揭的窮業主，到今年第三季起，就可以趕窮業主，收屋了。

 

　　這對美國樓房市有甚麼影響，這方面的樓房供應會於今年8月至明年7月增25%至50%，見表。假如大家在美國無樓，不用細看，只要知道美國窮人會無樓住，但樓價會跌，跟著的是美國消費會跌，美國GDP有逾78%只靠美國人消費支持，GDP跌，會是經濟放緩還是衰退?至於有沒有棘手的滯脹，就看消費物價指數會否回下了。

 

 

　　因此，在美國，國窮，不用怕，可印鈔；家窮、人窮，才可怕，美國經濟會衰退。

　
(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
　

 

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