「換樓」定「雙租」，如何取捨？

　　收到一位網友留言，討論有關換樓與雙租的考慮，希望小弟可以給點意見。該網友的留言內容反映他本身考慮也頗深入細膩，討論下。

　

背景：

　

　　該網友本身擁有兩個物業，一個為市區兩房，市值一千多萬元，作自住。一個為市區一房，六百多萬元，現出租。他一家三口加工人，需要三房單位。若換樓，會先賣出自住那間，套現後再買入三房單位，然後再賣掉收租那間。不想投資港樓，買股票較好玩。

　

　　面對換樓操作則有點卻步，因為，一來換樓好煩，換樓印花稅、雜費也不少。二來他好喜歡現有自住樓，退休後也希望再入住。三來小朋友遲早會出國讀書，到時只剩下夫婦二人，又會搬回兩房單位。因此他在想另一個操作，就是把兩間樓出租，再租住一間三房住幾年，做雙租族。

　

(iStock)

　

　　想到這裏，該網友分析了雙租的好處與壞處。

　

雙租好處： 

　

　　1. 省回不少印花稅、雜費。

　　2. 若換樓，買入一間銀碼約2000萬元的樓，未來升值未必好過現有的兩間樓。

　　3. 雙租比較彈性，仍持有兩間出租樓，隨時可賣出一間套現應付突如其來的支出。

　

雙租壞處：

　

　　1. 租務風險同與管理需要將會倍增，萬一其中一間有事，損失頗大。

　　2. 稅務上蝕掉自住樓利息扣稅 (但相比換樓印花稅，幾年加起來也不算大數目)。

　

後記：

　

　　感覺上，該網友想得頗細膩，連供樓利息扣稅的差別也考慮到。這裏對於操作細節沒太多補充，反而想分享一些想法。

　

　　不同人生階段對住屋有不同需求，年青人最初搬出來住，單身，到結婚，一房兩房也可以。再生小朋友請工人，要三房甚至四房，小朋友長大後搬走剩下兩口子，又回復一房兩房的需求。這代表未必能夠一間樓住到老，因為於不同階段，可能不夠住，又可能太大而浪費。有幸遇到心愛單位，不想賣出，但該階段又不夠住，以雙租去把它保留也可取。但要留意回頭再住的時間性，若等仔女長大，15或20年後，樓齡加上去，又是另一回事。

　

　　換樓操作時，好多人會考慮不同組別物業的升值情況。市民的上車與換樓需求，隨時間變化。今天，「上車」是一大問題，發展商集中供應這一塊。十年後，上車客成為大家庭客，是否到大單位需求出問題而上車盤供過於求呢？以十年計的不同組別物業升值情況，實在不容易預計。

　

　　雙租還是換樓，需考慮個人與家人喜好，喜歡住租樓還是自住樓，始終自住樓不單止純投資因素，不是單純計數。有些人就是不喜歡租樓，有點做「遊牧民族」的感覺。相反，有些人就是喜歡租樓，可以時時換新居，住殘業主的樓，拍拍屁股就走。所以除投資因素外，還要了解自己與家人喜好。

　

　　最後有個提醒，該網友提到一個想法，是「套現投資股票，更好玩？」。香港買樓致富人多，買股票致富人少，股票投資所需知識較廣，最怕以為這三兩年新經濟有斬獲，以為股票比樓升得更快，很容易。投資不是玩，賣樓套現一千幾百萬，有錢在手，這隻買些、那隻買些，輸掉一半未必需要一年，小心。

 

 

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