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2022-10-10

內房板塊全部瓜?

  繼續分享與市場先生及巴黎兄的zoom內容,當晚談到內房板塊。近年每當談到內房股,不少人立即認為整個內房板塊已經出事,因為負面新聞消息不斷,預售樓交付問題、斷供潮問題、資金鏈問題等。當一個板塊中大部分企業標榜「我要活下去」,在生存與死亡邊緣掙扎,這板塊還有甚麼投資價值呢?

 

  市場先生的分享告訴我們,深入與全面去看,實情並非如我們想像般。由年初至今,的確有不少內房企業爆煲,但同時,亦有不少內房股股價有不錯升幅,到底是怎麼樣一回事呢?

 

(CNS)

 

  近期,市場關注內房企業的現金流狀況,內房的現金流來源主要有幾項,包括貸款、發債、預售款等。爆煲事件主要發生在民企內房身上,主因正是民企內房不能借貸與發債,代表「借新還舊」的現金流把戲不能持續。另一邊廂,當局加強監管預售款的運作,進一步令民企內房的現金流更緊張,甚至爆煲沒頂。

 

  看看幾家算是做得不錯的民企內房數據,它們上半年現金流皆出現負數。有投行分析指這些民企內房,若要今年達至現金流收支平衡,它們每月銷售需要比平常超標一兩成,可惜它們上半年的銷售收入普遍下跌三成以上,情況並不樂觀。

 

  如今內房企業大概可分作三類來看待,有民企背景而財務已經爆煲的一類,亦有民企背景而財務還未爆煲的一類,這兩類的情況都不理想,它們的融資渠道失效,生意上亦要減價求售,現金流難以改善。而表現較理想的是國企、央企背景的一類,它們融資渠道暢通,繼續可以完成銷售,股價表現亦不錯。

 

  很有趣,市場先生把內房股的股價表現與「攞地排行榜」拼合來比較,發覺兩者高度脗合。「攞地」指向政府投取新地皮以作發展,內房企業有「攞地」這動作,代表舊貨賣清,財務健全,有需要與有能力才會去「攞地」,所以如今要「攞地」才有希望。近期會「攞地」的多是國企、央企內房,而非民企。

 

  看過去數據,2021年中央政府集中供地,當時向政府「攞地」的內房企業,民企佔超過一半。到今年第一次集中供地,民企只佔不足兩成。由此可見,民企的市佔率正在大幅減少,「國進民退」正在上演。最可惜的是,近期的地皮價錢比較合理,令「攞地」項目的效率相當好,不少項目更有雙位數字的回報,民企偏偏於這時段卻沒有能力「攞地」,更加缺乏翻身的機會。

 

  同時,內地買家亦受爛尾樓新聞影響,擔心買了爛尾項目而血本無歸,他們置業都偏向選擇國企、央企的發展項目。中央限價使投資需求消失,只剩剛性需求,即需求下跌,令整個行業在萎縮。萎縮中上演「國進民退」,多方夾擊之下,民企內房條路相當難走。

 

  相關影片:https://youtu.be/ecuSBz6MYcw

 

 

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