內房的「三條紅線」可以放寛？

　　內地經濟經過三年疫情之後，經濟一度重現曙光，但原來只曇花一現，最終又迎來新一波的跌浪。無他，疫情期間，公營單位的職工，只剩下基本工資，其他獎金都沒有了；而私營企業的員工，則無論基本工資或花紅都欠奉。

　　疫情過去的初期，大家都有少許亢奮式消費，但激情過後，大家都回歸理性。眼看自己的荷包都已經縮水，又對前景感到憂慮，唯有再次勒住褲頭，不敢貿然消費，結果就出現官方最新所謂的「波浪式恢復」。

　　疫情更加導致房地產市場下滑，銷情不似預期，那些高負債的房企出現周轉問題，在一環扣一環的情況下，各行各業都受到嚴重衝擊。內地經常強調的內需，房地產就是最重要和最大的一個板塊。

　　多年前，內地樓市炒風熾熱，在習近平領導下的中央決策者，提出所謂的「房住不炒」，即是房地產是用來居住的，不是用來炒賣的。這個呼籲對於冷卻樓市的作用，初期不太大，但後來在一連串行政措施配合下，例如限購和限貸等等才略見成效。

　　誰不知，當房住不炒遇上世紀疫情之後，莫說炒賣，現在連所謂的「剛性需求」也消失了。正如上文所說，房地產是最大的內需板塊，只要能夠重新啟動住房的需求，對於內地經濟是有莫大的幫助。

　　因此，在前日舉行的中共中央政治局會議中，已不再提「房住不炒」，因為當前房地產市場的供求關係發生重大變化，需要適時調整和優化房地產政策。市場的解讀是，針對房地產企業的「三條紅線」有望暫時撤銷或暫不嚴格執行。

　　所謂的「三條紅線」，就是指房地產企業在扣除預付款之後的資產負債率不得大於七成；淨負債比率不得大於100%；以及現金與短期債務的比率不能少於一倍。

　　在正常情況下，這些都可算是合理的監控指標，但在市場環境已經惡化的時候，繼續以這些硬指標引導房地產企業，似乎是要把他們推向深淵，因為不符合要求的就不能再借貸。不能再借，就無法解決他們的周轉問題（大部分房企都不是資不抵債，只是流動性出現問題）。

　　內房和內銀從來都是「孖生兄弟」，因為內房的貸款都是來算內銀，如果內房不濟，內銀也不會太好。明白到目前房地產市場的形勢變化，相信中央政府今次真的會因時制宜，大幅調整他們的房地產政策。

　　昨日港股在這次政治局會議釋出利好消息後大升，其中升幅最大的就是早前跌得最慘的內房股，而連帶物管股也相應造好。

　　我的姊妹Lucy就馬上跟我WhatsApp，問我內房股是否可以絕地反擊，有關我和的對話，下次再續。

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