買樓的「輸數」與「勝數」

　　近日筆者去做指壓治療，傾談間指壓醫師表示對於幾年前買入可商住兩用的治療所作自用感到幸福，雖然樓價比幾年前跌了十萬元左右，但是她在這幾年省卻了數十萬元的租金，其實「除笨有精」，重要的是單位是自己的，從此免卻被加租之苦！

　　無錯，樓價短期上升還是下跌，我們未必掌握到！但長期樓價可以抗衡通脹，大多數人亦認為長遠樓價會上升！而可以肯定一點就是最終每個單位都會隨著時間供滿樓成為「現金契」(已清還全數按揭貸款)，第二點可以肯定的是身份已由租客變為有資產者了！這些都是人生的結構性改變！當到了晚年有一層供滿了的住宅物業，便和沒有資產的租客有很大分別了，供滿樓之後可以將單位出租，亦可以再按揭然後運用資金投資，當然亦可以做「逆按揭」安享晚年！筆者以上只是一條「輸數」，即是就算打輸數樓市長期不濟亦可以掌握到的回報，但是在多變的局面中，仍有可觀的「勝數」可以去掌握的！

（istock）

　　本來在不穩定的市道中只追求「勝數」是存在不少風險的，但是如果預先掌握了「輸數」也輸得起和滿意輸數的收穫的話，然後去等「勝數」出現，這表面放棄了投資的主動性，卻偏偏令投資的人掌握厚利的機會反而大了！贏面亦高了！因為房地產的優勢在投資期間，雖然是會有遇上市淡的時候，也包含了利好的時候！準備了「輸數」就能渡過市淡的時候，也能等到市道最好的時候，投資秘訣只此而已！

　　有人問：定期存款有3至4厘，為何要買收租回報率只得2.7至2.8厘左右的房地產？因為樓市利好的時候，仍比很多投資項目收獲大！樓市除了享受到經濟景氣的時候，樓市亦對沖到高通脹的時候！房地產正因為投資期長，所以容易享受到利益複息化的回報！眼前定期利息不正常地竟然比按揭息口更高，不可能長期如此，所以利益不可以作長期複息化！但住宅的收租回報率就可以了！隨著時間的過去，樓價和租金也上升，縱使這個上升是溫和的，但三、五、七年之後的收租回報率和投資當初的成本去作計算，仍是十分可觀！

　　當下的樓價應該仍然會有一些板塊要調整，但是今年內有三個因素會令樓市在稍後會有所改善，第一是租金在上升中，加上優才大量進入香港，租金明天會更好；第二是香港經濟及消費市場都在改善中，香港繼續享受到金融中心的優勢；第三是加薪將在下半年改善！

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