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2024-12-18

樓價跌無贏家

  2009年,美國開始推行實際是悠長的量化貨幣政策,不斷延續下變了無限量化,大家都容易想象到量化貨幣的結果是會令到物價上升,當然包括樓價。

 

  在過去的十幾年裏面,筆者不斷提倡年輕人早置業,因為樓價會在量化貨幣之下持續上升,這是必然的結果。但人們只是抱怨樓價上升,卻忽略了我們面對的是美國透過貨幣量化和「收水」下的「剪羊毛」,根本是一場金融戰,或者一場財富的保衛戰。假設物價是因為量化貨幣而上升出現高通脹的話,但如果樓價沒有跟正比例上升,會出現甚麼結果?無錯,正是財富蒸發。房地產這個重要的資產價格若下跌,市民面對上升的物價,財富就是如此被蒸發了。樓宇失去價值,政府的地皮也失去價值,那超過九成以上的政府賣地收入就會被蒸發。

 

  樓價跌得過低是無贏家的,政府福利減少,社會的資助亦一定減少。經濟欠佳,一樣會令失業率漸漸出現。

 

樓價跌,政府賣地收入減少,社會福利亦會隨之削減。(Shutterstock)

 

  政府舉債最終要還,無論是日後的日子,或是由下一代來還。樓價上升,有一半人受惠,同時亦有一半人感到不快;但樓價下跌,則全部人都不快樂。

 

  筆者持續向從事發售樓花的朋友不斷請教,他們都認為現在「起樓無得賺」,因為過去兩年樓價跌的時候,建築成本仍以每年5%至6%上升,樓價下跌,再加上增加的成本,已經蠶食了地價。筆者認為,政府要了解及求證一下我以上所說的結構性成本是否正確,如果正確的話,那房地產的問題就要盡快解決,因為愈遲處理,有關的建築成本仍然會繼續通脹下去,問題就會由零地價時代變為負地價年代,即是說就算零地價給發展商起樓,發展商也要蝕本。筆者想說,樓市最後都會有回升的一日,市場上始終有贏家,香港本來相對歐洲國家均富,貧富懸殊是50比50,遠勝美國的1比99,倘若輸了,香港最後可能會走向三分之二的人相對貧窮。

 

  香港是金融中心,因為聚集人才和財富的關係,筆者認為暫時是穩定不倒的,問題是當港人蝕了自己的財富儲備,更可能換來大量舉債。樓價回升,是發展商能起樓的階段,付出的其實是沉沒成本,始終要樓價回復到可以起樓及發展商能賺錢,政府的收入才會恢復。社會的確是不應該依賴房地產,但在可見的十年裏面,房地產仍是絕大部分的收入來源,政府不面對這個現實去盡快救樓市,其實是一個不斷耽誤時機的錯誤面對態度。

 

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