24/05/2010
現在買房子是不是很笨?
中港兩地近月來最熱哄哄的一個共同話題,相信非政府打擊樓市炒風莫屬。但無論如何,中港兩地嚮往置業者仍然大有人在。
最近我跟一位上海商人談到內地地產市場是否過熱的問題,他把自己的例子告訴我。
「2007年當我買現在的房子樓花時,每平方米是2.3萬元人民幣(下同),去年收樓時,房價已漲至每平米4.3萬元,現在更漲至5萬元,兩三年間,足足漲了一倍以上。」這位商人的資產在這次樓市狂潮中已經翻了一番,但自己也不禁要用瘋狂來形容當前內地個別城市的房價!
這也難怪,中央政府這次要推出歷來最強硬的措施,打擊樓市炒風。
另一邊廂,我的一位香港朋友最近也買了房子,某程度說,他是在高位接貨的。
「唉,現在利息如此低,比起租樓,我現在每月的負擔其實跟以前差不多,但不要忘記,現在每月的供款中,有八至九成是還本金的。所以,只要樓市不是大跌,我這筆錢變相是儲起來的!如果是租樓,反而整筆錢會付諸流水!所以,我也不管現在的樓市是否有泡沫,也要義無反顧地闖進去了!說實在,現在是客觀環境迫你買樓的!」我這位朋友的心態,正好解釋了為何近期樓市稍為下跌,便馬上有人承接。
物業其實有兩個價值,一個是使用價值,因為它確實提供一個居所給你;另一個就是投資價值,因為每個住宅單位都是獨一無二的。如果有人喜歡,價值可以很高(當然,相反亦然),但很多人往往混淆了兩者的分別,甚至以投資心態看待自己自住的物業,這是很危險的。
我這位朋友完全是出於使用價值這個角度去買房子,我認為是沒有問題的,也不存在「現在買房子是不是很笨」的說法,因為這個單位確實成為他的安樂窩。
但有些人買房子自住,卻完全以投資心態視之。例如買房前會考慮如果要出讓,這個單位會否有人承接?這個單位除了我之外,還會有人買嗎?這個單位的設施和周圍環境會有很多人喜歡嗎等等!
買房子可算是我們一生中最大的投資,涉及的銀碼相當大。正因如此,如果大家是以投資心態置業,風險其實很高,因為現在買房子一般只付一至三成首期,只要樓價稍稍下跌,便等於蝕了大部分首付。
推一個極端,如果首期只付一成,即付20萬元便可以買入200萬元的物業,萬一樓價下跌5%,即10萬元,便等於蝕掉20萬元首期的五成,你說風險高不高?!
再者,買房子跟買股票有個很大的分別,就是買房子是不會有人替你止蝕的,你買股票如果造孖展(股票融資),券商是會緊盯你的股票,只要跌過某一個百分比,便會提你補孖展,又或者先行替你止蝕,因此,借錢買房子的風險其實比借錢買股票高!
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