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15/06/2010

由置業變置富

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  • 羅國森

    羅國森

    資深投資編輯及投資專欄作家,擅長分析及品評中資股,曾擔任《香港經濟日報》旗下《投資理財周刊》執行編輯。2006年10月出版第一本財經專書《讓你富起來》,2009年5月出版另一本財經書《逆市淘金》。羅現職投資理財顧問,並取得註冊財務策劃師資格(CFP)。(編者按:本欄暫停更新,敬請見諒。)

    創富新思維

  上次提到,年青人有能力時就置業,有可能為你賺到第一桶金。但這是一個大方向,要真正成功,還有幾樣事情要注意,或者說,要有其他條件配合。

 

  首先,你必須以自住的心態去置業,當你買樓的時候,盡量揀選一些交通便利,配套設施齊備的地區,甚至樓齡不太舊的屋苑,這是方便你日後出售時,較容易找到買家。

 

  在這裏想打個岔,物業跟股票最大的分別是,前者屬於實物資產,後者屬於金融資產。金融資產的一個特性是,每一個單位的資產都是一樣的。例如,你手上的一手滙豐股票,跟我手上的那一手滙豐是一模一樣的,買家只要決定買,跟你買和跟別人買,其實沒有分別,問題只是價錢而已!

 

  但實物資產則是有差異性的,就以物業為例,同一個座向的單位,高一層和低一層,價錢都會有參差;同樣地,同一個樓層的單位,座向不同,價錢也會有參差!

 

  又或者,如果有買家心儀你的單位,他可能願意付高於市價的金額向你買;相反地,如果有人心儀另一個單位,縱使客觀條件跟你的單位差不多,他也可能願意付高於市價的金額向該業主購買,而令你落空。總之,這就是實物資產的特性。

 

  我想補充的是,我建議盡量買交通便利、設施齊全的屋苑,只是方便日後脫手,但最後是否真的容易賣出,也是靠運氣的。

 

  我強調要用自住的心態置業,原因是,萬一樓價下跌,變成負資產,但你仍然賺到住,因為該物業還有一個居住的價值。當然,樓價跌了,你難免會感到不是味兒,但對你的實際影響始終有限。

 

  另外,以自住的心態去置業,通常是不計較當時的樓價高低,只要有需要,就應該買。但現實上,如果你能夠在樓市偏低時置業,確實會較易達到累積第一桶金的宏願。當然,這也不是所有人都容易做到的。

 

  我上次提到,身邊很多朋友靠物業賺到第一桶金,甚至置富者,往往是客觀條件造成的,因為很多人是在80年代末因為結婚而要買樓;又或者在2003年沙氏時因為結婚而要買樓,這樣他們便更容易變成小富。

 

  但萬一你是在96、97年間結婚而要買樓,那就可能是另一回事了!

 

  另外,利率高低也會有影響,因為如果像現在般低息,則你每月的供款中,可能有近八成是還本金,這樣,你累積財富的速度也會快一點。否則,你的第一桶金,其實有不少是給銀行賺了去呢!

 

  最後,也許會有人問,如果我還有能力,我是否應該再買第二層樓,甚至第三層樓呢?

 

  正如我在前兩篇文章中指出,由於買樓大部分情況下都是造按揭的,就等於買股票造孖展一樣,背後其實是有槓桿作用的。但凡有槓桿的東西,風險都很高,因為它除了可以倍大你的利潤外,也可以倍大你的損失。

 

  因此,當你已經擁有第一個物業後,除非你是換樓,否則,我是不太贊成大家再去買第二個,甚至第三個物業的。除了槓桿會令到風險增加之外,還有其他原因,下回再續。

 

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