2017-06-01
【新共居時代】Co-living解決年輕人住屋問題？
建築師創共居宿舍 獲融資逾2億
鄭穎琛（前左）、黃兆麟（前右）和一班年輕人探索青年公寓的「共居」模式。
鄭穎琛 Profile
•註冊建築師
•曾於本地大型發展商及建築師樓工作
•現為項目規劃及發展顧問公司Synergy Biz Group董事
黃兆麟 Profile
•註冊工程師
•曾於本地大型發展商及建築師樓工作
•現為項目規劃及發展顧問公司Synergy Biz Group董事
工程師黃兆麟及建築師鄭穎琛希望利用廢置空間，解決空間不足，其中包括針對年輕人的居住問題，兩年前辦起共居青年宿舍SynBOX Hostel。第二間名為「相會」，將在今年9月在旺角營運，而且規模更大。第一間位於差館里的宿舍一幢共住75人，旺角新宿舍3幢樓共住166人。
一幢變三幢，住客人數倍增，兩年間如此擴張，明顯市場有需求。差館里宿舍入住率一直逾九成，月租由2,800元到5,000元不等，租期最短半年。黃兆麟指有四成住客來自公開大學的學生，內地及本地生都有，他還透露︰「這些租約是大學直接跟我們簽的。」這成為宿舍穩定的客源。部分住客則是在職中，曾有等上公屋的公務員，亦有家住將軍澳私樓、初畢業的女白領，為方便上班而入住。而旺角新宿舍已有另一大學簽約要宿位，但不便透露名字。
將於今年9月營運、位於旺角的新共居青年宿舍「相會」改造工程仍進行中。
設計意念營造小社區
二人笑言新宿舍是2.0進化版，除了豪華一點外，黃兆麟表示︰「積累到一些經驗，捉摸到年輕人想要甚麼，都會在新宿舍反映出來。」他舉例年輕人想有多一點私人空間，於是新宿舍有上面睡床、下面書桌及儲物櫃的設計，而非碌架床，每個人就擁有自己的專屬空間。同時貫徹「共居」概念，每層的大廳不設大門跟上落樓層的樓梯相接，開放讓各層宿友進出，「以前每個單位內的人溝通，現在不同單位的人也可以溝通。」
今天談「共居」，解決住宿空間外，著眼點是透過空間安排，讓住在入面的年輕人彼此交流並建立關係，形成另一個家或小社區。
樓價高不可攀的今天，黃兆麟認為更需要共居模式，雖然它不能解決年輕人「上車」問題，「可能只是住幾年，為儲錢又好，為體驗又好，但始終還有選擇，而不是買個幾百萬劏房做樓奴。」他指共居令年輕人有為工作打拼、去創業和發展興趣的空間。
由舊唐樓改造而成的潮宿舍SynBOX Hostel。（圖1）大門入口兩邊牆有壁畫及相架、（圖2）二人房碌架床前的小客廳、（圖3）二人房廁所不算狹小並有淋浴間、（圖4）房門的鞋櫃、（圖5）二人房的迷你廚房設備。
為舊唐樓帶來新出路
要實現共居，先要有硬件，需要有一個面積不能太小的物業，這正是在香港搞「共居」宿舍的一大挑戰，曾任職於發展商及建築事務所的黃兆麟及鄭穎琛發現舊唐樓是出路，「香港的舊唐樓一直以來得一條出路，等收購和拆掉重建。」鄭穎琛說。
問題是並非所有唐樓能被拆掉重建，箇中原因有多個，她舉例部分業主無財力拆掉重建；有部分唐樓則只佔一個街道號碼，收購重建這類面積偏小的物業成本太高，除非同時收購左右兩邊號碼的物業，但難度增加，她指他們位於紅磡差館里的青年宿舍正是得一個號碼。此外，他們亦發現部分唐樓的居住密度過低，浪費了空間，「很多600、700呎的唐樓單位，可能得兩個老人家住，又或者有些舊樓被發展商「落釘」，全幢樓得十個八個人住，市區很多這些唐樓。」
舊唐樓有另類出路，變身青年宿舍。9月於旺角即將營運的第二間青年宿舍，亦是舊唐樓翻新，樓齡超過50年，共有3幢樓5層高，總樓面約1.3萬平方呎。
長線投資回本路漫漫
鄭穎琛表示，他們目標是在3至5年內多開8至10間共居青年宿舍，估計融資要15億至20億元，龐大融資因為堅持買入物業，避免租樓帶來的風險。她解釋若業主要結束租約，即使賠償，隨時抵不上翻新所用的工程費。第一間位於紅磡差館里宿舍物業用了6,000萬元收購；將開業的旺角宿舍物業為1.15億元。
黃兆麟表示這是長線投資，他指過去兩年做了共10個項目，活化舊樓做青年宿舍外，亦做工廈活化，他們曾把7,000平方呎工廈單位變為型格工作室，月收租金由5萬元升至15萬元，「空間可以製造創意，而我們擁有專業，面向對上的投資者，或下接年輕人，我們認為做這件事是雙贏，我們的品牌亦可從中壯大。」
記者粗略計算，以現時宿舍租金中位數3,900元計算，差館里每月租金可收29.3萬元，約18年收回物業成本，旺角店每月租金收入為64.7萬元，則需約15年才收回物業成本，二者均未計算翻新工程開支。
黃兆麟透露，他當年在發展商任職，有機會認識不少中型發展商，成為項目的投資者，現時還有內地資金加入，近半年開始有大發展商找他們談合作，「我們見到發展商也覺得Co-living有出路。至於合作，視乎我們能控制多少。」
SynBOX Hostel Profile
地點：紅磡差館里
宿位：75個
月租：2,800元至5,000元
相會 Profile
地點：旺角登打士街
宿住：166個
月租：2,800元至5,000元
註︰將於今年9月營運
Source: 《iMONEY智富雜誌》
