內地延長救市措施惟樓市仍疲弱，內房股可以點部署？

2023-07-11

　　內房銷售復甦疲軟之際，人民銀行及國家金融監督管理總局昨日(10日)宣布，延長去年底公布的支持房地產融資政策的適用期限至明年年底，有分析指政策期限延長可緩解房企資金壓力，且料將有更多支持政策出台，內房股今日(11日)普遍造好，不過中指研究院近日發布報告指，下半年樓市恢復仍有波折，相信即使內房股價低殘，選股應要有所揀擇。

(越秀地產網頁截圖)

支持房市政策期限延至明年底　涉房企存量及配套融資

　　人民銀行發布通知，將去年發布的《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(金融16條)部分措施適用期限延長至2024年12月31日。人行、國家金監總局有關負責人表示，政策延期涉及兩項內容。第一是對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

　　另對於商業銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。而其他不涉及適用期限的政策長期有效。《通知》要求各金融機構應按照文件要求切實抓好落實，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動行業風險市場化出清，促進房地產市場平穩健康發展。

分析：政策期限延長緩解房企資金壓力　料更多政策出台

　　分析認為，「金融16條」政策適用期限延長後料將緩解房地產開發企業的資金壓力，之前提出的房企貸款展期安排本只限於今年5月中之前到期的貸款，如今只要是今明兩年內到期的貸款都可以展期一年，給房企爭取更多時間。而為促進房地產市場平穩健康發展，後期更多支持政策有望出台。仲量聯行大中華區首席經濟學家及研究部總監龐溟認為，下階段應繼續落實改善優質房企資產負債表計劃，繼續帶動房地產行業的現金流狀況、投資活動、併購重組回到正常發展軌道，引導金融機構提供正常的金融支持，平穩、有序地加快房地產企業風險市場化出清。

　　招聯首席研究員董希淼建議，下一步應進一步優化房地產金融政策，延長房地產貸款集中度管理政策的過渡期；通過「三支箭」、政策性銀行專項借款等措施，加大對優質房地產企業流動性支持，繼續加大對保交樓項目專項支持；支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期，因地制宜、因城施策加快調整優化住房信貸政策。

穆迪料受評內房未來12個月違約率回落　惟財力較弱內房仍有風險

　　評級機構穆迪近日表示，營運及融資環境趨穩，將為內地房地產開發商的流動性狀況帶來支持，預測未來12個月受評級的內房企業違約率將自高位回落。不少財力較弱的開發商已經在過去兩年內違約，亦有部分開發商已將其大部分境外債券的期限延長至2024年6月以後。雖然經營環境及政府政策層面有所改善，但財力較弱的開發商獲益較少，此類開發商房地產銷售疲軟，融資渠道受限，而且未來12個月將有大量債務到期，仍將令其面臨較大的再融資和違約風險。

　　另彭博分析師發表報告，指多家基金公司於過去一個月賣出中資投機級地產債，據公開文件統計減持幅度約3.13億美元，目前資產管理公司對中資投機級地產債持倉為211億美元，是彭博於2021年11月追蹤該數據以來最低水平，資管公司減持的地產商債券主要來自旭輝(00884)、佳兆業(01638)和中國恒大(03333)。

中指院：百強房企6月銷售額按年跌29%　下半年市場恢復仍有波折

　　另方面，內房銷售增速放緩，中指研究院早前公布數據顯示，6月內地百強房企銷售額按年跌29.4%，經季節調整後按月跌19%；上半年百強房企銷售總額按年微增0.1%至3.57萬億人民幣。中指研究院上周發布報告指，當前購房者置業情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關鍵，這些因素能否好轉以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產市場走勢，料下半年市場恢復仍有波折，不過，市場經歷大起大落後，預計未來兩年將逐漸回歸常態。

　　即使是國企央企，6月銷售也不太理想，其中華潤置地(01109)最新公布，6月銷售金額約269億人民幣，按年減少32.2%；今年首6個月累計銷售金額約1702.4億人民幣，按年增加40.6%。中國海外(00688)早前公布，6月合約物業銷售金額約331.99億人民幣，按年跌23.6%；今年首6個月累計合約物業銷售金額約1801.76億人民幣，按年升30.1%。越秀地產(00123)6月銷售金額約141.08億人民幣，同比降1.3%；今年首6個月累計銷售金額約836.27億人民幣，同比升約71%。

花旗：內房仍需限制選股　首選越地潤地龍湖

　　花旗上周發表研報指，近期在政策預期推動下內房股價有所反彈，但仍需限制選股，直到有更明確的消息為止。市場部分有關7至8月季節性銷售疲弱的憂慮可能得到緩解，但仍擔心更多重組計劃公布、宏觀數據疲弱、美元走強、上半年業績欠佳等。現時的估值反映市場對該板塊的權重較輕，偏好有充足的土地儲備下蓬勃發展或市場份額持續增加的房企，首選越秀地產、華潤置地(01109)和龍湖地產(00960)等。

陳鳳珠：內房銷售差難大升　惟可小注吸納國企央企揸長線

（陳鳳珠）

　　匯盈集團研究部主管陳鳳珠認為，內地將「金融16條」措施延長屬市場預期內，但應可紓緩內房融資壓力，確保現正進行的項目完工，有助「保交樓」，並令短期違約風險降低，不過內房賣樓表現不理想，難如以往將賣樓所得資金再用來投地發展，相關金融支持措施延長僅可「吊命」，除非樓市需求端有改善，否則料內房股價難大幅上升。雖然內房現價低殘，但只宜小注吸納國企央企例如中海外，因國企央企具資金實力，買家對其可正常交樓較有信心，不過買入後宜長線持有，待經濟好轉，就業率高企，買樓需求提升時，其銷售應可跑贏同業。

　　內房股今日普遍造好，其中6月銷售金額同比只降1.3%的越秀地產表現最好，半日升逾4%。融創中國(01918)早前公布本月26日聆訊尋求香港高等法院批准召開債權人重組會議，半日亦升近4%。