利率高企、內房違約、增長晦暗，二手樓市連番見蝕讓案例，卻無阻香港樓市因長實(01113)「七折低價」奇招，重現1997年青衣灝景灣「票王」盛景。思睿首席經濟學家洪灝於最新一集《洪灝策略》指出，樓市最壞情況恐未至，又指常言樓市「自住買得過」，現時情況已大不同。

 

大幅度超購「不說明任何問題」

 

　　一招「七折」噱頭，令位於油塘的新盤親海駅I期、II期分別錄超購40倍及60倍，後者更打破1997年青衣灝景灣收票逾3萬張紀錄，以收票逾3.8萬張榮膺新「票王」。眼見長實「賣得快好世界」，信置(00083)、嘉華(00173)、招商局置地、港鐵(00066)等大孖沙亦跟進，位於康城將於周六（26日）推售的凱柏峰III，以最低呎價15348元同吸引10倍（截至周二）超額認購。

 

　　港樓似購買力爆發，對此洪灝就指，以樓盤最小單位只273平方呎，而折合均價每平米15萬元看，「即使是很多人去買，也不說明甚麼」。他更指，現時新一點的酒店，房間面積通常都有400、500平方呎，換言之一房單位比酒店房間還小，反問「把韭菜已經割到這個程度了，就是快割到根部了，要連根拔了，你說（樓市）牛市的基礎是甚麼呢？」

 

超級大牛市難再 樓市調整未必是壞事

 

　　去年底時，洪灝曾預計「港樓三年跌五成」，如今樓價自高位已下跌兩成，最新看法是最壞的時候還未到；原因包括：高利率令不少買樓者月供翻倍；香港支柱行業之一的金融業不景氣且裁員。

 

　　至於減辣有用嗎？他回應「這不是減不辣減辣的問題」；但他認為，樓價調整未必是壞事，因它恰恰是令供需雙方都坐在同一張桌子上交易，而非「買者縮手，賣者惜賣」，同時亦是從一種經濟增長模式轉換到另一種增長模式的最重要先決條件。

 

　　港樓經歷1997、2003年兩度暴跌以及2008年小幅回吐，隨後都觸底回升，今次調整後會否重現大牛市？他就指，之前的超級大牛市離不開長期零利率、QE帶來的流動性、資金流入，但現在「無論是股市還是樓市，資本都是顯示外流的趨勢」。

 

「自住買得過」？情況已大不同

 

　　「炒樓發達」恐難再，那麼自住是否仍是隨時買都無錯？洪灝認為，此話適用於零利率時，但當現時手上的錢存到銀行可享5%利息時，情況已大不同；他續指，假如房價跌50%，「你在50塊錢的時候買，肯定比你在100塊的時候要好很多」；但就笑稱，跌50%的預測只是自己的一家之言。