政府快將換屆，三位特首候選人競選活動正進行得如火如荼。本屆政府一再「加辣」下，樓市仍不斷破頂，地產政策成為候選人們必爭之「地」，然而，三份政綱均未見有直接調控樓價之措施，而增加土地供應需時，似乎樓市短線仍會繼續升溫。適逄美國加息，特此邀請學者及財經畀專家分析對下屆政府地產政策之看法，以及樓市走勢之預期，但似乎新任特首地產政策料將被綁手綁腳，政府與商界之政策角力繼續存在。

 

三份特首候選人政綱樓市政策只列出大方向，較少提到實際目標 (Henry攝)

 

三名特首候選人政綱類似 較少明確目標及數字

 

　　三份特首候選人政綱其實頗類似(另見表)，胡國興與林鄭月娥均打著「港人首次置業」旗號，胡官更於7間電子傳媒合辦的行政長官選舉論壇中質疑林鄭「抄功課」。另一邊廂，林鄭跟曾俊華亦同樣於填海及推地著墨，較有特色的是林鄭提出之免補地價放租居屋，以及曾俊華重提夾屋。三份政綱樓市政策只列出大方向，較少提到實際目標、數字以及時間表，僅曾俊華提到增建公屋及加快重建高齡公屋屋邨之目標為全港六成市民提供公屋作居所。

 

不敢收回粉嶺高爾夫場地 新官上任難有三把火

 

　　經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照對《經濟通通訊社》直言，三位特首候選人地產政綱均很脆弱，相信港人難買樓情況短期不會解決，隨非新特首可搶得一大塊「熟地」。若要等填海或製造人工島，港人恐要等十年以上時間，要靠政府搶地才可以解決燃眉之急，但他指三位候選人政治力量太低，上台後又要向選委負責，相信較難向地產商開刀，否則日後難再爭取選票連任；再者，各候選人又怕得罪權貴不敢收回部分粉嶺高爾夫場地，眼見利益持份者不作讓步，大眾自然亦不會妥協支持交出郊野公園。受多方制肘下，他相信下屆政府，無論誰人勝出，亦難於地產方面有所作為。

 

　　特任特首梁振英上任後使出「辣招」，但樓價繼續走高，市民能否憧憬「新官上任三把火」會出動更辣的招數? 關焯照對此無憧憬，再次強調三位候選人均沒有足夠政治力量。他指出其實香港有措施可改變土地用途以增加土地供應，然而政府卻不敢觸及利益集團之利益。

 

關焯照：林鄭若沿用梁振英樓市政策最終將失敗

 

　　被問到假如林鄭勝選上台後，會否繼續沿用梁振英之政策，關焯照直指若林鄭繼續使用，最終會失敗，因眼見今屆政府推出「辣招」後樓價繼續升。關焯照認為最直截了當方法為將高爾夫場地改變用途，因可提供大量土地，而非插針式公屋可作比較。雖然連建制派亦支持收地，然而政府卻有很多理由避開。事實上，有關建議雖已提出多年，然而梁振英最近卻以「很多樹木」為由，解釋為何不收回有關土地。

 

吳嘉俊：難評估政策風險 新特首繼增土地供應

 

　　麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊對《經濟通通訊社》表示，目前較難評估政策風險，但根據各特首候選人之政綱相信下屆政府將於供應方面著手。他相信是因為過去政府出手打擊需求後，樓市雖然曾變得冷靜，但其後樓價卻回升，因此才增加供應以吸收目前需求。

 

　　大華繼顯策略師李惠嫻對《經濟通通訊社》表示，預期新特首上台後初期將繼續梁振英之政策，即繼續增加土地供應，「辣招」則相信不加不減，原因是預期美國將加快加息，以及目前二手樓成交已有所降低而變得穩定。

 

樓市料再升5% 美國今年加息步伐成最大風險

 

　　關焯照認為，本港樓市已存在泡沫，但市場存在非理性亢奮，相信樓價將繼續向上炒，而泡沫並非可持續，終會有爆破的一天。他認為美國加息後港匯一度轉弱，香港日後加息壓力將會增加，否則資金會因為息差問題而流走，而香港銀行同業拆息(Hibor)上升後按息自然增加，樓市亦將受壓。他指目前樓價呎價貴，但若工作及收入穩定，買樓作自住仍然可以，但不宜炒作。

 

　　麥格理3月初曾發表報告預期本港樓價會升5%，吳嘉俊在接受電話訪問中指出，一手樓銷情理想，趨勢似乎會繼續。

 

　　李惠嫻指考慮到美國加快加息之風險，亦預測今年樓價將有5%升幅。

 

表列三位特首候選人地產政綱

 

　　三位特首候選人面對高樓價有不同看法，政綱中著墨亦有所不同，表列如下:

 

林鄭月娥　　　　　　　　　　曾俊華　　　　　　　　　　　　胡國興

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-增加綠置居，騰空公屋予　　-增加居屋供應，放寬申請居　　-劃出「港人首次置業」

基層人士　　　　　　　　　　屋資格，增加白表比例，檢　　　宅地，地契標明所建樓

-在居屋之上構建港人首次　　　討居屋定價政策，協助「夾　　　房只限轉售與無物業的

置業上車盤，建立置業階　　　心階層」　　　　　　　　　　　港人，不許出租

梯　　　　　　　　　　　　-落實東大嶼都會的發展，不　　-研准建高樓層丁屋，照

-研究優化按揭保險計劃，　　　影響郊野公園，不涉海洋生　　　顧丁權人士的傳統權益

協助首次置業本港永久居　　　態敏感的地帶，研究起人工　　-研究把居屋佔公營房屋

民上車　　　　　　　　　　　島　　　　　　　　　　　　　　的比例提升，提供更多

-成立專責小組，尋求各種　　-實新界北的發展，保留小市　　　折扣

開拓土地，例如填海、發　　　鎮風貌

展郊野公園邊陲、舊區重　　-以規劃方式解決新界的棕地

建、私人發展商土地、鄉　　　和荒置農田問題，並以更富

郊棕地　　　　　　　　　　　彈性的方法處理收地、賠償

-「居屋出租試驗計劃」，　　　和安置，加快收地過程

　讓25萬未補地價居屋業　　-提供誘因令舊工業區轉型為

　主，透過社企放租單位　　　　商業區

　　　　　　　　　　　　　-增建公屋，加快重建高齡公

　　　　　　　　　　　　　　屋屋邨，目標是為全港

　　　　　　　　　　　　　　60%市民提供公屋作居所

　　　　　　　　　　　　　-推動市區重建，鼓勵鄰近項

　　　　　　　　　　　　　　目合併發展，研究由政府提

　　　　　　　　　　　　　　供換地計劃

　　　　　　　　　　　　　-研究興建丁屋/居屋混合發

　　　　　　　　　　　　　　展成多層大廈或屋苑

　　　　　　　　　　　　　-為小業主提供大廈維修保養

　　　　　　　　　　　　　　專業支緩

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撰文: 周湛權