【透視大灣區－置業】三個字抵福田憧憬住大Ｄ粵房價或年升5%

2018-05-25

　　從奧運的臨海豪宅返到中環的寫字樓，投行一族14分鐘港鐵車程的概念，或隨著第三季廣深港高鐵通車而改寫。

　　受益西九高鐵站最快14分鐘即可直達深圳福田，未來支付同等樓價，也許能換來居住空間翻倍。而蓮塘/香圍園新口岸、港珠澳大橋的陸續開通，香港至廣州、珠海等廣東主要城市的時間全將大大縮短，「一小時生活圈」概念下，等上車或換大屋幾乎絕望的香港人，會否掀起北上置業潮？瑞信就預計，粵港澳大灣區除港澳外的9個城市2017年-2022年房地產銷量的複合年增長率為5%，房價增速為5%-8%。

從西九最快14分鐘即可直達高鐵福田站(圖)，「一小時生活圈」概念或隨高鐵通車而改寫 (CNS資料圖片)

土儲「重倉」大灣區

　　地處華南的廣東，歷來是房企重金布局之地，碧桂園(02007)、萬科(02202)、雅居樂(03383)、恒大(03333)、富力(02777)等更將總部落腳於此。

　　事實上，內地房企今年首季銷售額三甲－－碧桂園、恒大、萬科，早已「重倉」大灣區。以碧桂園為例，2017年全年逾5508億元（人民幣．下同）合約銷售額，有多達30%來自廣東；截至去年底28183萬平方米土地儲備中，有28%位於廣東。

　　恒大去年逾5009億元合約銷售額中，廣東亦以近11%居首；新購12568萬平方米土地儲備中，僅深圳就佔逾128萬平方米。

　　另一大巨頭萬科，去年單在深圳的銷售額即高達1412億元，遠超長實、新地、恒地同期香港推盤套現總額。

偷步溢價掃優質地塊

　　除了一線房企，二線開發商亦不遑多讓。佳兆業(01638)截至去年底2200萬平方米土地儲備中，有約58%位於大灣區，其中23%在深圳。時代中國控股(01233)於大灣區的土地儲備亦達946萬平方米。另一隻「黑馬」龍光地產(03380)，截至去年底的土地儲備權益貨值達5200億元，其中逾80%位於大灣區。

　　儘管粵港澳大灣區去年7月才簽署建設框架協議，但觸覺靈敏的房企頻頻提早出手掃入優質地塊。2017年3月，時代地產以高達219%溢價奪得廣州海珠區地塊，折合樓面價每平方米55437元，刷新當地地王記錄。隨後6月，萬科豪擲551億元，競得建築面積150萬平方米的廣州花地灣「超級地皮」，溢價23%。

　　除了直接買地，雅居樂去年9月宣布以37億元收購中山雅盈地產開發，間接取得規劃建築面積149萬平方米的地塊。

人口人流增益開發商

　　瑞信發表最新研究報告稱，粵港澳大灣區的發展將緩解香港過度擁擠的問題，擁有農地和基礎設施建設的開發商將受益於人口和人流量的增長。該行認為，龍光地產、時代中國控股、新世界發展(00017)等開發商可能從城市群發展規劃中受益最多。

　　報告指，龍光地產、時代中國控股的銷售和盈利增長前景富有韌性，對粵港澳大灣區的曝險高於同業；由於在香港和深圳的土地儲備，新世界發展料在香港開發商中表現最佳。該行給予龍光地產的初始評級為跑贏大盤，目標價14.1港元；新給予時代中國控股跑贏大盤評級，目標價15.5港元。

　　就在今年1月，新世界中國地產與羅湖區政府簽署《文錦渡口岸經濟帶戰略合作協定》，在口岸經濟帶建設、商業片區改造等領域開展深度合作。

僅越秀股價低於NAV

　　除了大行「欽點」，如計入過去幾個月變幅，大灣區主要地產商中，除越秀(00123)、富力周四（24日）收盤價分別低於及相等於帳面淨值（NAV）外，碧桂園、龍光、恒大、萬科股價分別較帳面淨值高出262%、190%、184%、150%。

　　如以市盈率看估值，富力地產2.36倍最平，新世界近15倍，碧桂園、恒大則近11倍。再參考派息記錄，萬科去年派息最豪，每股逾1港元；雅居樂也達0.9港元；恒大則最「孤寒」，連續兩年未派息。

　　負債比率方面，最低的為新世界發展不到50%，相對較高的為碧桂園，接近90%；恒大、萬科則齊逾80%。

表列粵港澳大灣區各城市去年房價對比

　　2017年，粵港澳大灣區「9＋2」城市房地產銷售總量突破100萬套，其中，廣州、佛山、惠州的交易量顯著高於其他城市，而近半城市的二手房銷售都超過新房。