《經濟通通訊社５日專訊》金管局昨日推出一次性特別安排，放寬於２０２１至２０２３年以建築期付款購入樓花住宅物業用家的按揭申請成數及供款比率，銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至六成。惟新措施未見對地產股有刺激作用，今日股價普遍變化不大。雖然樓市未見太大起色，樓價續處於逾８年低位，但美國聯儲局本月有機會再減息０﹒２５厘，另有大行料明年樓價有中單位數升幅，薦買信和置業（０００８３）及新鴻基地產（０００１６）等地產股，可否考慮吸納？抑或仍未到吸納之時？　＊金管局推樓花按揭特別安排，放寬最高按揭成數至八成＊　　　金管局昨日向銀行發出指引，推出一次性特別安排，容許放寬最高按揭貸款成數和「供款與入息比率」上限的監管要求，以便銀行可以靈活地協助於２０２１至２０２３年選擇了建築期付款的樓花住宅物業用家完成物業交易。過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過２５％。部分購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨額外籌措首期的困難。與此同時，部分銀行向金管局表示，希望在風險可控的情況下幫助這些有實際困難的用家。　　　平衡各方面的考慮後，金管局認為在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，可以推出一次性特別安排，協助於樓市高位以建築期付款購入樓花住宅物業的用家。在這項特別安排下，銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至六成。這項特別安排涵蓋於２０２１年１月１日至２０２３年１２月３１日簽訂臨時買賣合約並且以建築期付款的自用樓花住宅物業，而有關物業的按揭申請日期為今日或以後。此外，申請按揭時的物業估價須要低於成交價。由於每間銀行的按揭條款不盡相同，合資格申請人如有需要或疑問，適宜盡早向有提供特別安排的銀行查詢。　＊中銀：全力配合監管機構政策，滙豐：全力支持相關安排＊　　　中銀香港個金產品總經理周國昌表示，歡迎及支持金管局宣布的一次性特別按揭安排，放寬於指定期間以建築期付款購入樓花住宅物業用家的按揭申請成數及供款比率，以緩解其申請按揭時，因物業估價低於成交價而所面對的資金周轉壓力。該行會繼續全力配合監管機構的政策，以滿足市民大眾置業的需求。　　　滙豐發言人也表示，將會全力支持相關特別安排，為買家在物業市場轉變下提供更大彈性。渣打稱，相信有關安排可照顧於近年樓市高位以建築期付款購入樓花住宅物業的置業人士，紓緩他們因樓價下跌而面臨「上會」困難的壓力，會積極配合金管局的措施，在審慎管理風險的同時，做好準備處理客戶的申請，並會繼續提供不同的按揭計劃支持客戶的需要。　＊仲量聯行：有助買家上會惟財務危機同存，利嘉閣：創三贏局面＊　　　對於金管局放寬樓花住宅的最高按揭貸款成數至８０％及上調「供款與入息比率」上限至６０％，仲量聯行香港主席曾煥平表示，此舉反映當局意識事態嚴重，未來將有大量因物業估價不足而導致撻訂個案，故推出有關政策。而此舉的確有助過去數年以建築期付款方式購入樓花的買家「上會」，減輕部分財政負擔，但同時也存有危機。當買家收入佔逾一半均用作供樓開支，需承擔不少財務風險，尤其現時樓市仍處於下行周期，並非健康的供樓負擔水平。　　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，金管局是次做法適時，可協助早年於樓價高位購買樓花物業並選用建築期付款的買家，解決因現時樓價回調約兩成半，並未能額外籌措首期而未能上會的問題，估計能協助過千名樓花買家更易上會，另放寬供款入息比率上限亦可助買家更易通過入息審查。　　　利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，措施為買家在物業市場變化中提供更大的彈性，有助緩解買家在申請按揭時面臨的財務壓力，特別是在物業估價低於成交價的情況下，從而減少撻訂的風險，對於買家、發展商及整體樓市而言，可謂是三贏局面。　＊中原ＣＣＬ續處逾８年低位，十大屋苑上周末僅錄７宗成交＊　　　不過，近日樓市未見太大起色，中原城市領先指數ＣＣＬ上周五（２９日）報１３８﹒５６點，按周升０﹒５４％，是１１月８日美國聯儲局及本港主要銀行宣布減息０﹒２５厘當周的市況。ＣＣＬ繼續處於逾８年低位，在２０１６年９月底水平徘徊，２０２４年樓價暫時累跌５﹒８８％。指數較２０２１年８月１９１﹒３４點歷史高位跌２７﹒５８％，較２０２４年３月撤辣前的低位１４３﹒０２點跌３﹒１２％。　　　中原地產十大屋苑上周末錄得７宗成交，按周多１宗或１６﹒７％，已連續５個周末錄得個位數交投量，當中「零成交」屋苑有６個，只有太古城、麗港城、新都城及映灣園錄得交投。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，樓市近日觀望氣氛轉濃，最近金融市場氣氛低迷，加上中美關係存在很多不確定性，令買家入市態度變得猶疑，二手交投轉靜，並於低位橫行。　＊富瑞料明年住宅樓價有中單位數升幅，偏好信置新地等地產股＊　　　富瑞近日發表研報指，展望２０２５年預計住宅樓價將有中單位數升幅，而九龍東及新界的樓價可能因供應過剩而有所滯後。目前偏好具有吸引收益和穩健基本面的房地產股份，包括信和置業、新鴻基地產、領展（００８２３）及太古地產（０１９７２）。預計２０２５上半年第一季最優惠利率將回復５％，令到按揭貸款利率達到３﹒２５％，而目前一般住宅的租金收益率為３﹒６５％，將實現正向差異。下調按揭利率近１００個基點可能會釋放出１０％的可負擔能力。考慮到目前新盤庫存水平高達２﹒２萬伙單位，並且在２０２４年第四季和２０２５年還有２﹒６萬伙新單位供應，上述供應主要集中在啟德以及新界，大量的供應有可能壓制該區的租金及樓價，而優質地段的單位將可能首先恢復。　　　富瑞又指，由於香港零售市場出現結構性調整以及不利匯兌影響，預計２０２５年香港零售銷售將保持疲軟，可能出現低單位數的按年跌幅。另外，香港未來兩年將為辦公室交付高峰周期，２０２５年將有近３３０萬平方呎的可出租面積，２０２６年將再增２２０萬平方呎樓面。如果沒有出現淨吸納，新增的供應可能導致辦公室空置率上升至接近２０％。預計辦公室租金將持續下降，年減幅度為中單位數，但對置地和太古地產給予「買入」評級，反映它們資產負債表較具防禦性，以及香港以外業務增長。而對九倉置業（０１９９７）及新世界發展（０００１７）依然相對悲觀，並認為長實集團（０１１１３）和恒隆地產（００１０１）或會減低派息。　＊熊麗萍：新措施非為刺激樓市地產股宜觀望，想買也要逐隻秤＊　　　資深財經分析師熊麗萍指，地產股不應作收息股看待，因其收入較波動，若市況好樓盤銷售佳，地產商在套現後也會用作增加土地儲備或減輕負債，始終地產股一般負債較重。至於地產股對於今次金管局放寬樓花按揭成數等措施沒甚麼反應很合理，因措施不是為了刺激樓市，只為避免已交首期的買家上不到會引致撻訂，令市場供應進一步增加，對樓市造成又一次震盪，影響信心。　　　熊麗萍指，地產股暫仍只宜觀望，明年表現如何仍難以預料，要看利率走勢及經濟表現等諸多因素，其中美國會否放慢減息步伐仍屬未知之數。其實，地產股隨著美國開始減息，股價表現已有改善，但現時若想吸納就要「逐隻秤」，要看個別地產商積壓貨尾單位還有多少，以及有否現金增加土地儲備，其中信置就因積壓貨尾單位不多，股價表現較好，或可博短線反彈，但相比之下，新地業務組合更多元化，有較多商場及收租物業，惟亦較受零售市道影響，若想吸納未嘗不可，但地產股整體仍不太看好，不要投放太多資金。　　　地產股今日普遍變化不大，新地跌０﹒７１％收報７７﹒３５元，信置升０﹒２５％報７﹒９８元，恒地（０００１２）無升跌報２４﹒７５元，長實升０﹒１６％報３２﹒１５元，新世界跌０﹒６２％報６﹒３７元，恒隆地產跌０﹒４７％報６﹒４２元，嘉里建設（００６８３）升０﹒５％報１５﹒９８元，九倉置業跌０﹒２４％報２１﹒１元，太古地產升０﹒９１％報１５﹒５６元，港鐵（０００６６）跌０﹒７３％報２７﹒３元。　撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉

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