跟家人和朋友聊天內容總是「樓」不離口，已是業主的希望樓市繼續按年雙位數增長、節節上升，沒有置業的長盼樓價下調可以入市，這就是都市人的煩惱。近日香港地產龍頭長實(00001)拆售旗下葵涌「雍澄軒酒店」的房間，長實聲稱該項目屬「劃時代」投資產品，其實這種投資北京早已出現，尤其是在08，09年北京樓市炒得瘋狂極盛一時，當時筆者都參與過一天看幾個酒店式公寓的項目。不過，自2010年5月，北京當局進一步遏止樓價急升，公布當年5月31日後通過出讓方式取得國有土地使用權的酒店類項目一律不得分層、分套(間)辦理預售許可和現房銷售，簡單說，就是作為酒店性質的土地開發項目，不能當做住宅銷售，此令一出令酒店式公寓的銷售急跌，發展商原本想套現的計劃即時急剎車。

料3月推盤迎小陽春

　　雖然官方希望以限購及減低按揭成數來遏止北京的樓價，不過數據反映去年北京的樓價仍是有升沒降的趨勢；從銷售單價來看，20家在統計之列的房企在今年1月的銷售均價平方米為1.13萬元(人民幣.下同)，同比增長5.78%。至於新盤也在春節後等著推盤，中介機構預計3月有36個項目計劃開盤，因此今年第一季的新增住房供應套數將創下近四年的同期新高，3月份春天來了亦同時迎來推盤「小陽春」。由於入市者仍然熱切，發展商又怎會放過可以套現的機會，近期又發現在兩年前禁止的「商改住」沒有如期死寂，同時經包裝後的酒店式公寓亦在蠢蠢欲動，對購房者是一個選擇，但亦可以是一個很大的投資風險，必須慎重。

酒店式公寓不等於產權式酒店

　　大家不要混淆所有酒店式公寓的單位都已被當局禁止向個人銷售，2010年市建委的禁令是打著針對酒店式公寓旗號的產權式酒店，產權只有40年，包裝成酒店式公寓套房，實質就是酒店，納入酒店行業管理範疇，購買者一般都以投資為前提，將客房委託酒店管理公司統一經營和出租，獲利潤分紅及酒店管理公司贈送一定期限免費入住權。因此對於近期又在市面上推出的酒店式公寓，投資者必須了解清楚。

　　在北京西站南廣場有一座中國企業家大廈，本身是酒店項目，已使用近10年，近日以酒店式公寓方式開盤將客房對外出售，該大廈的預售許可證在10年前辦理，早於2003年就已過期。據了解項目在2001年辦理建設用地規劃許可證用地項目名稱為「商業金融用地」，目前該項目售價為每平方米28000元左右，相比附近住宅平均每平方米3萬元為低，銷售人員指集團為了套現，所以才減價促銷。必須注意不是價低就吸引，因為據筆者了解過，這項目幾年前已因產權證問題出過毛病，而按照2010年的禁令，沒有預售許可證的項目一律不准出售，而市建委為了打擊這類酒店房間對外分割出售，再獲發預售證的機會十分低，即使銷售人員說半年後可辦理網簽，1年內可以辦理產權證等都可能是虛話連篇，投資者必須小心同類項目。

　　至於「商改住」項目仍有市場，主要原因是商業立項地價低，將商業項目改成住宅來賣，資金周轉更快，始終「商改住」仍不在限購範圍之內，據業內人士估計目前北京「商改住」類項目的存量在市場上可以推出至少三年。確實，房企在當局打壓樓價指施未放鬆的情況下都想方法生存下去，現在樓價可謂屢打不下，正好找機會，啥招都用上求套現。

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