昨日(29日)恒指又升了300多點，又是挾死了淡友，嚇呆了好友，未上車的投資者都問重升得幾多吖！

 

　　8月29日，《上證報》頭版發表題為《不以短期行情衡量政策的深層次影響》文章指出，看待資本市場發展潛力、衡量政策實施效果，都不應僅以短期行情來衡量。股市是信心市，也是預期市，信心與預期的形成都需要過程。應當看到，有力度的政策「組合拳」接連落地，彰顯決策部門提振股市的信心，支撑市場運行基礎的有利因素正在逐步累積（圖一）。

 

 

　　中指研究院市場研究總監陳文靜對《時代財經》稱，整體來看，7月24日中央政治局會議滿月之際，多部委接連釋放政策利好，為市場注入了信心，有助於穩定各方預期。相較於以往，此次政策更加細化和具體，為各地政策執行指明了方向。若地方加快政策執行速度，將有利於帶動需求入市。若核心城市政策在「金九銀十」之前落地，有望帶動市場銷售好轉、恢復。

 

　　房企更極需銷售端的復甦提振信心。據《中國房地產報》統計，近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業績預告，超過六成預計虧損，虧損總額從10億元(人民幣．下同)到550億元不等，累計總虧損額超過千億元。

 

　　六成房企預計有虧損，由虧10億至550億元，累計虧逾千億元。

 

　　不過28日，A股中的地產股卻見亮眼，有百餘股上漲，有20餘隻地產股漲停。為甚麼有虧仍可漲？

 

　　8月27日傍晚，證監會連發了三條公告，涉及階段性收緊IPO節奏、規範減持行為、降低融資融券保證金比例等，提出「對於存在破發、破淨、經營業績持續虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間隔、融資規模」，但明確「房地產上市公司再融資不受破發、破淨和虧損限制」。

 

　　中指研究院企業研究總監劉水認為，這表明監管部門對房地產行業特別是房地產上市公司融資給予了更大力度的支持，對於經營比較困難的A股上市房企的再融資是一個利好。

 

　　資金活水或將更順暢、持續地流入房地產行業，成為支撑行業繼續發展的重要力量。近兩年，房地產遭遇階段性融資壓力，信用危機直到目前仍在持續爆發。雖然房企融資「三枝箭」在2022年底已落地，但融資閘門僅面向優質房企及白名單房企，多數民營房企尤其是出險房企仍然存在融資難題。

 

　　據中指研究院監測，今年前7月房企非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%；其中信用債融資2855.9億元，同比下降5.8%；海外債發行110.7億元，同比下降37.1%；信託融資241.1億元，同比下降65.0%。

 

　　鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示，房企再融資不受破發、破淨等限制，為房企尤其是民營房企進一步打開了融資渠道，在銷售不振的當下有助於緩解其融資壓力，解決資金需求。連同印花稅減半等資本市場四大利好，有助於上市房企股價、市值的修復。

 

　　不過，房地產行業的平穩健康發展，更依賴需求端的復甦。近期，多項政策也在放鬆對需求端的限制。近日，住建部、央行、金融監管總局聯合印發《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，將首套房貸款「認房不用認貸」納入「一城一策」工具箱。

 

　　財政部、稅務總局、住房城鄉建設部也發布《關於延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠，公告執行至2025年底。

 

　　浙江嘉興則打響「第一槍」，於8月25日出台21條樓市政策，全面取消限購限售，並提出指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

 

　　張宏偉認為：「從政策走向來看，8月底、9月初一綫城市樓市的救市具體措施將落地，預計接下來1至2個月是地方城市『一城一策』措施具體落地、政策密集出台的時間段，預計核心一、二綫城市中的北上廣深、成都、合肥等城市將在2024年3月份左右企穩，並逐步步入穩定的上行周期。」

 

　　從上文可見，中央對內房不是見死不救，而是按需而救，實行「一城一策」。但更重要的，是中央開始鬆賣樓限制。而另一方，一直以來一直被已買樓業主反對的開發商降價售樓，今時已見有開發商降價售樓，而未見業主示威了。樓房賣不動，要減價求售是必然的商業行為，但卻一直受之前買了樓的業主反對而一直不能減價，這對發展商的資金回籠影響極大，亦必然會帶來資金鏈斷裂。

 

　　內房過去十數年，一直靠發債與信託公司籌措買地、建樓資金，當內房資金鏈斷裂，未能及時對信託公司付息還債，就把內房未兌付的風險，擴展到信託公司了。

 

　　近日爆雷的中融信託可以說明下問題：

 

　　此輪中融的停兌風波最早在今年4月已見端倪。4月2日，吉華集團發布公告稱，公司購買的中融-驥達11號集合資金信託計劃、中融-豐騰83號存在延期兌付風險。

 

　　4月7日，塔牌集團發布公告稱，公司於2021年4月27日以自有資金1000萬元認購中融信託發行的「中融-豐騰83號集合資金信託計劃」，業績基準每年7.2%，期限12個月，該產品大部分金額自動展期。

 

　　上市公司組團「預警」的同時，市場不斷傳出中融信託全面停兌的消息，不少投資者擔憂自己的信託理財血本無歸。

 

　　中融信託成立於1987年，最初名為哈爾濱國際信託投資公司。其主要股東為經緯紡織機械公司，第二大股東係中植集團。

 

　　財務數據顯示，中融信託2023年上半年的業績並不理想，營業總收入為23.58億元，同比僅增長1.21%，而歸母淨利潤僅3.32億元，同比下降了51.63%。

 

　　面對上市公司的「預警」，以及市場上「全面停兌」的消息，中融信託相關人士向投資者回應稱，公司目前經營正常，全面停兌的消息不實。

 

　　據新華財經和麵包財經了解，中融信託的部分產品已停止兌付（圖二），但官網仍有產品正常發售。8月以來，中融信託仍有8個產品成立，最新一隻成立時間為8月11日（圖三）。

 

 

 

　　中融信託目前停兌的理財產品，大多為資金池類項目。

 

　　所謂資金池項目，即產品底層對應多個資產，但資金端卻是滾動發行，因此同一資金池項目的不同期產品存在一定連鎖反應。

 

　　關於公司產品停兌的原因，其中之一係前期布局的房地產行業風險敞口較大。

 

　　此前，「踩雷」中融信託的塔牌集團相關公告中提到，中融信託部分產品的停兌，與房地產市場持續下行，投資的房企未能如約履行資金支付義務有關。

 

　　長期以來，房地產類信託較多成為違約的主體。根據用益信託網站的統計數據，2022年房地產類信託的違約數量和規模佔比分別約為58%、76%。

 

　　截至2022年四季度末，中融信託地產敞口佔信託資產比例為10.69%，高於行業平均水平（圖四）。

 

 

　　對於中融信託產品停兌可能對市場產生的影響，太平洋證券等多家機構在近期發布的研報中表示，該違約係個例，行業整體風險可控，流動性風險演化為系統性金融風險的概率較低。

 

　　據太平洋證券統計，2022年8月17日至2023年8月17日，購買中融信託產品的上市公司主要集中於基礎化工、醫藥生物、農林漁牧等行業。其中總市值低於50億元的公司一共18家，佔比高達75%。

 

　　若到期日這些公司相關信託產品本金及投資收益未能全部收回，或將對其年度淨利潤造成一定衝擊（圖五）。

 

 

摸清債源頭　才可解危機

 

　　以上資料都是取自國內媒體，要解決當前國內的金融危機就要如朱鎔基1993/1994年解決當時的三角債危機一樣，先摸清誰欠了誰，債的源頭為何，才可有望拆解當前的金融危機。

 

　　要解救，要救內房，起碼幫其付到所發債的利息，又或可以透過債務重組來削債。特朗普也是靠破產、削債愈撈愈發。至於涉內房債的信託公司不能不承擔損失，同樣買有信託公司產品的上市或未上市公司，都要承擔損失。這個連環扣是要時間去拆，一如2008年的雷曼爆破，其後遺症至今仍為禍美國。

 

　　對小投資者言，今時買股除了留心公司業績外，尚要留意該公司投資了哪些信託公司產品。唉！今時投資真不易。

 

　　(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
　

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

【你點睇】陳美寶、羅淑佩分別被任命為運物局及文體旅局局長，你是否認同新任命有助香港鞏固物流樞紐地位及促進旅遊經濟？► 立即投票