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2016-09-14

長者屋和逆按揭都不受歡迎!

  房協位於北角丹拿山、只租不賣的富貴長者屋「雋悅」,自去年底推出後,反應冷淡,公開「招租」時只獲得8%「認租」(3座大廈共提供588個單位)。其後,房協下調租住權費一成,以及推出兩年期的短租約,但仍未見起色,出租率只增加至13%。

 

  因此,房協最近在出招,首先是調低短租住戶的租金,由每呎月租42元減至35元,以開放式、344至351方呎的單位為例,月租由14,200 至16,600元,減至約11,800至13,800元。

 

  此外,房協再豁免長租和短租住戶的管理費和服務費。以短租住戶計算,連同下調租金,每月入住開支可節省約25%至30%不等,且看能否吸引更多「富貴長者」入住。至於長租住戶的租住權費則維持在156萬至931萬元不變。

 

  姊妹們,房協早年推出的「普通長者屋」其實很受歡迎的,如果現在妳想入住,除了要審查入息之外,還要輪隊呢,要等有長者百年歸老,妳才有機會呀!誰不知,房協這次在北角推出的「富貴長者屋」,反應就奇差(富貴長者屋由於沒有補貼,所以不用資產審查,但因此也要按市值定價)。

 

  這令我想起按揭證券公司牽頭,俗稱「逆按揭」的安老按揭計劃,這計劃也推出了好幾年,但始終不太受歡迎。到底兩者有沒有共通的地方呢?這對退休策劃有甚麼啟示呢?

 

  從退休策劃的角度,退休時最重要解決的一個問題就是住的問題,作為財務策劃師,很多時我們都會假設客人退休時已經擁有一個已經供滿的物業。但如果退休前一直租樓住,退休後又如何解決居住的問題呢?

 

  本來,房協推出的長者屋項目,正好解決這群「無殻蝸牛」的退休居住問題,但為何富貴一點的長者屋,反應會會不及一般的長者屋呢?

 

  另一邊廂,如果妳在退休時已經擁有一個已供滿的物業,其實,妳除了解決了居住的問題外,只要妳將物業再抵押給銀行,便可以多一筆年金收入,可謂一舉兩得,聽起來也很吸引,但同樣不太受歡迎。

 

  我的分析是,無論逆按揭或者富貴長者屋,最大的敗筆都是定位問題,因為這兩種「退休工具」都是針對中產的,但中產卻最不喜歡這種安排,核心問題就是綁死自己的物業,又或者綁死自己的資金!

 

  前者是把自己的物業按了給銀行,後者是一筆過拿幾百萬去買一個租住權,兩者對中產人士來說,都覺得不靈活,但最重要的問題是,兩者都令到中產不能留資產予自己的家人。

 

  至於再深入的分析,留待下次再續。

 

  作者電郵:tong_lydia223@yahoo.com.au

 

 

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