近年在樓市辣招之下筆者也看好樓價，因為二手市場放盤量不斷在減少，但到了最近人們卻又全面看升樓市了，但如果現在我和你說：樓價開始有了良性調整的機會，你又覺得如何？

 

　　對！樓價在不需要一手供應充足下，仍可以有機會可得到轉勢！

 

　　人類文明雖有幾千年歷史，但在一些地方其實進步不大，就是仍十分迷信。我們迷信了歐美經濟和價值觀數十年了，不論這些事情是錯是對，但迷信的態度才是最可怕的。

 

　　近年政府增加土地供應，是純粹地想去解決房屋問題，但如果有些人心中是想等大量供應令樓價暴跌去執死雞的話，這是貪念了！事實上，市場是有生命力去抵銷過多供應的，這種錯，地產代理作為市場證人必須指出！

 

　　不過，近期愈來愈多人以為土地供應受阻礙而樓價三兩年內必升的話，同樣是一種錯及迷信！因此專業地產代理同樣應站出來道出真相！

 

　　雖然不少原來唱淡的樓評人最近也紛紛唱好，此作風我並不敢苟同，評樓市是提供觀點，而不是迎合大眾！

 

　　要處理好樓市，第一件事是要明白「樓市的最基本法則是需求」！但是供應是泛指一手供應和二手放盤量，即總供應量，多年來，不少學者總是以一手供應甚至地皮供應多寡作為評樓市的根據，是不合適的做法！

 

　　一手供應受到多重耽誤故然可惜，但只要發揮到市場更主要部分即約140萬個二手市場的可售單位放盤量的話，樓市問題同樣可得到大改善！這正是筆者提倡多年的「供應管理」了。

 

　　我不認為單以政府的「需求管理」足以解決問題，如果是一個單純地因炒風旺盛而引起泡沫市場的話，「需求管理」已足以改善了；但環境日益複雜的今日，必須要配合「供應管理」才可有機會應付問題。過去的樓市辣招高估了炒風的程度，也低估了市場是由剛性購買力而來！當剛性需求受到抑壓，在增加成本和風險下，便等同抑制換樓自住（多年來我也在立法會提出這後果，傳媒也作過報導）如此，放盤量便不斷下跌，結果就是總供應更加不足，樓價就自然上升了！

 

　　市場邏輯很簡單，供不應求就升，供過於求就跌！樓市辣招過去的經驗未算成功，是忽略了「供應管理」，但這結果並不代表140萬個可售單位不可以提供到比現今市道需求更多的放盤量，大家想一想，這是可以做到的！只要放盤量多於成交量，樓盤結餘便有增長，樓價就有更合理的表現了。因為多年來筆者都認為樓市辣招應放寬換樓自住部分，當政府宣佈打算放寬樓市辣招的換樓部分時，其實銀行按揭也同時寬鬆了樓換樓按揭。這兩點表面很細少的合理動作，令到樓市氣氛近期健康回暖，成交轉多，可能令很多人又再錯誤評估樓市！我們不如看看數據，便會有更大的發現了……

 

　　以屯門區的放盤量為例，6月200萬或以下的放盤量是45個，現在7月21日是25個。

 

　　而250萬或以下6月的放盤量是259個，現在7月21日是200個。

 

　　表面放盤量現在愈來愈少，但我們看看屯門區的二手住宅總放盤量，3月1日是1965，6月是1660個，7月1日是1610，放盤量到了那時已突然放緩了急降情了，到了7月21日的1652個。總樓盤量更在回升，是多年楼市辣招政策下的首次，顯然略為放鬆換樓部分包括按揭，令「物業鏈」重續，因為多了業主放盤。總樓盤量上升，而250萬的樓盤量仍然下跌，是代表了樓價應會上升一段時間。我認為樓價仍會上升10%左右，樓價在這升10%的這段時間內，將會放盤量更多。從而累積更多的放盤量。於是供求定律就可以發揮到簡單的效應，我認為明年年頭左右，樓價將出現橫行，因為到時應該開始儲到足夠影響價格上升的樓盤量了，當然以上只是剛出現的數據，數據持續才能成到趨勢！我以上的判斷才會兌。

 

　　如此，短期內的樓價仍然會升。本文的結論只是在宏觀上放盤量有機會增加，從而看到穩定的時刻！

 

　　於環球金融巨浪中，在政府來說，樓市顯然充滿考驗！但我們應以患為利，利用房策令更加多人置業。

 

　　最後，我強調買樓有風險，不買樓也有風險！人們不應迷信風險過高或過低。因為真正的風險其實在於人的看法，市場數據本來就是很誠實簡單的，令市場複雜的是人心而已。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

樂本健【年度感謝祭】維柏健及natural Factors全線2件7折► 了解詳情