今年是我第9年撰寫十個樓市忠告給讀者參考，去年的忠告也一如過往，大部份也與後來市場變化吻合，今年繼續。

 

1、 上半年價格見底，後市以匯率為依歸

 

　　2014年我提出的「先跌後升」、2015年提出的「先升後跌」及「個人認為樓價調整會在下半年出現，但跌完仍高於執筆的今天。」不出所料，今年我認為上車盤的樓價會在上半年找到谷底，而全港樓價亦在年中稍後見底，因為2015年尾的「劈價勢」令樓價跌幅遠高於應該微調的程度，因此樓價必會過度尋底後回升。

 

　　當樓價在谷底回升後，後市將以匯率為依歸，樓價中期將與人民幣兌換美元的匯價同勢上落，去年我提出的人民幣「單邊升勢」過去、匯率市場「水無常形」的局面繼續出現，其實97後香港樓價的表現也最受匯率走勢影響，未來，人民幣價格下跌時，樓價下跌的動力便較大；相反，人民幣價格上升時，樓價上升的動力也較高。

 

2、 勿低估中國實力，勿迷信美國神話

 

　　即使輿論長期看好美國經濟，美國的國力日益衰弱及影響力減少毋庸置疑；無論輿論長期看差中國經濟，中國的國力日益強大、主導世界，經濟體系泡沫日少有目共睹。以上的觀點是否正確不單是過去幾年投資勝敗的主因，未來一年更是關鍵，中國經濟包括貨幣將在10月進入國際貨幣基金組織的特別提款權後出現令人意外的景氣。

 

3、 租金也尋得谷底

 

　　除了2015年外，我多年也認為租金應持續向上，今年的租金也會隨著樓價見底，之後也會重新慢升。

 

4、 新資訊常態顛覆時代

 

　　繼政治新常態顛覆時代後，資訊新常態也正在顛覆時代，手提智能電話配合互聯網令世界人人也公平地運用資訊，任何弱小社群也能有充足的志同道合者，小眾代表甚至騎劫大眾的機會大增，在公眾未能適應及學懂如何面對前，市場上將不斷出現錯誤的報導，詮釋，趨勢甚至結果。

 

5、 通縮下的市場調節方式

 

　　去年忠告所擔憂的通縮問題到了現在已困擾著環球各國，全球性的量化貨幣引來價格升值及泡沫，但泡沫可以透過市場調節去除，但一些低泡沫的市場譬如香港的房地產，有關價格在樓市辣招等措施多年抑制下上升，並不能真正地大幅調整，只能去除僅餘的少量泡沫作有限微調，現實一點，只能等待工資增長追上慢活的樓市，租樓自住的人士若等待樓價大跌的機會不應期望太高。

 

6、 掌握經濟轉型

 

　　在低泡沫下的市場調節其實並不會大幅度，真正的危機可能是經營模式的轉型，資訊的衝擊、消費板塊及財富的轉移也會令個別行業顛覆、舊模式萎縮，更令人墜入困局。

 

7、 上車問題得到解決

 

　　如果將上車置業得到解決的標準訂定為a)一手樓花單位供應多過於成交量；b)二手市場能提供到平均入息上限可以買到的300多萬的兩房細單位；c)有足夠的土地不斷推出市場。那麼，今年內已可以得到解決，一手單位成交萎縮加上政府在土地供應上的努力，供求得到了長期的平衡，之後樓價不會再因為土地供應斷層而暴升，但是「事先揚聲的增加土地供應」縱使如何再多，也不能令低泡沫的樓價大幅下跌，市場的力量及反應會抵銷一切過多的供應。

 

8、政府應堅持樓市辣招原則下優化上車及換樓自住人士的按揭

 

　　樓市辣招其實包括了金融上的防衛任務，在國際金融大亂下需要繼續保持，只是在堅持原則下應優化過多的上車及換樓自住人士的按揭門檻，包括在實踐後證明過高的壓力測試及入息比率也應稍作微調，讓社會的財富可分配得更平衡。

 

8、 中產尤其中小企無援憤慨

 

　　中產、中小企！正是一眾政客及政府遺棄及欺負的一群，社會已失去公義。

 

10、香港人應努力建設

 

　　當「一帶一路」等黃金時機遇上，香港人多年來「最唔希罕」的情懷，的確是令人為下一代的處境擔憂不已了。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

樂本健【年度感謝祭】維柏健及natural Factors全線2件7折► 了解詳情