湯文亮在fb寫了個在茶餐廳見到的故事。話說有熟客同老闆呻，說找不到幾個仔女。

 

　　去年，各個子女爭住在母親節請食飯，今年話約了人，他們倆公婆打算在母親節當晚在茶餐廳開餐，他們說不知為何。

 

　　熟客走了之後，老闆跟湯說，那熟客做錯了，被地產商的一客多買吸引，一口氣替四個子女買樓。在買樓之前，各子女千依百順，晨昏定省，買樓之後就各散東西。

 

　　湯有感而發，分了身家，就好似燕子一樣，舉翅不回顧，隨風四散飛，親生仔不如近身錢，這個簡單道理都不知道。

 

　　當然湯認為要怪就要怪CY，無端端推出甚麼15%印花稅，以為可以打撃市民買樓意慾，誰不知被地產商利用一簽多約。（政府上月已立例打擊）

 

　　中國人喜歡把資產留給下一代，但像湯文亮見到的那個茶餐廳熟客般，給子女買了樓便去如黃鶴，是否常見？我不敢說。

 

　　但他們也好，起碼有錢買四層樓送給四個子女，相信他們老了，生活也不用左支右絀。其他大部分港人都不會那麼富貴。

 

　　如果夫婦只有一層樓自住，便絕不應加按，攞錢給子女做首期買樓，搞到自己臨退休揹番樓債。如果退休金不多，即使有子女，也可想想安老按揭計劃（俗稱逆按揭）。

 

　　剛跟一位財經高官討論終身年金時，也談到安老按揭計劃（俗稱逆按揭）的優劣。

 

　　或許我們先比較一下終身年金和逆按揭。假設大家都以65歲投保，85歲離世，入門的100萬計....

 

　　投保終身年金的，他每月可提取5800元，一年6.96萬元，20年合共提取139.2萬元。他自己投保的金額只是100萬元，賺了39.2萬元。

 

　　投保「逆按揭」的，假設他的物業價值也是100萬元計，他每月可提取約2550元，一年3.06萬元，20年合共提取61.2萬元，收益低於他投保物業價值的100萬元。

 

　　從現金收益看，終身年金明顯比「逆按揭」提取多78萬元，非常優勝，但參與「逆按揭」計劃的投保人，在此20年是可以繼續住在投保的物業內。

 

　　而且，若投保人選擇終身年期，假設他85歲身故，他的繼承人可以選擇：

 

　　1. 優先全數清還安老按揭貸款，以贖回物業，或

　　2. 不贖回物業

 

　　簡單的說，以文首的例子計，投保人生前合共提取了61.2萬元。理論上他的繼承人只要清還61.2萬元，以及這些年的按揭利息和按揭保險等費用，繼承人便可取回物業。

 

　　如果繼承人選擇不贖回物業，銀行便會出售該物業，以償還他的按揭貸款。

 

　　如出售物業後所得的款項：

 

　　1. 超過安老按揭貸款的總額，銀行會將餘額歸還給他的繼承人

 

　　2. 不足以清還安老按揭貸款，繼承人也不用擔心，因該差額會有按揭證券公司和銀行之間的保險安排，用按揭證券公司承擔。

 

　　終身年金的上限，根據政府現時的方案只是100萬元，是不足夠的。但逆按揭計劃的物業價值上限是1500萬，若物業是800萬元以下，估值是100%，超過的則有折扣。

 

　　若夫婦有一層值800萬元的物業，60歲參與逆按揭計劃，選終身提取年金，他們二人每月可取1.44萬元。 若在65歲又把部分退休金，約200萬參加即將推出的終身年金，二人每月共可提取1.11萬元，加上逆按揭計劃的1.44萬元，每月將有2.55萬元，算是不錯。

 

　　再假如他們在85歲左右離世，他們利用逆按揭計劃合共提取了：

 

　　每月$14400 x 12月 x 25年 = $4320000

 

　　以他們的物業價值800萬計，減去提取了的432萬元，餘下368萬元，再減去利息和保險費用，應該還有餘錢留給後人。

 

　　我和這位財經官員都認為兩個計劃一起參與也不錯。

 

　　當然我把握機會，向他建議，如我上文提到一樣，應該既要增加可參加終身年金的投保人數，令更多市民可以受惠，亦要提高投資金額上限至200萬至300萬元左右。

 

　　他說政府要計計數，如果做到，就真的功德無量。

 

　　本文為個人觀點，並非投資建議或勸誘。 

 

 

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