早前見有報章討論「供平過租」年代結束，還作了一些計算。報章抽查不同年份落成而具代表性的3個新樓盤作分析，發現扣除管理費等使費後，情況最嚴峻的「維港一號」租金比供款低最多近5成。

 

　　以「維港一號」一個低層單位計，實用面積約為447平方呎兩房單位，2022年買入價約為1,136萬元，若以5成按揭、30年還款期，以及封頂息3.625厘計算，目前月供約為2.6萬元，利息支出佔高達1.7萬元。

 

　　最近相近單位的租金成交價約1.6萬元，若以此計算，租金回報不足1.7厘。扣除每呎4.9元管理費、約千元差餉地租，每月實收只得約1.3萬元，實際租金回報亦進一步降至約1.3厘。此租金回報連供款中的利息部分亦未能補償，實情是負回報。

 

　　供款與租金，兩者的比較是投資物業的重要考慮因素。近年由於美國不斷加息，雖然香港這邊已沒有每次跟足，但供款利息仍急急被加上來。另一邊廂，由於移民潮與經濟環境令租金在下跌。供款與租金各自受不同因素影響著，此消彼長之下，得出今天「供貴過租」這個情況，這是否一個令樓市進一步十級而下的最後一根稻草呢？

 

　　回顧十數年前，這個「供平過租」的確有指標性，不少物業投資行為亦源自於這個基礎，因而以按揭槓桿持有投資物業可以「計到數」。坊間亦衍生不少投資班教路，當年時興「以租養租」、「加按自住樓買多間」、「一開二、二開四...」等，一旦這個「供平過租」結束，這類套路便不能繼續。

 

　　事實上，物業投資年代已過去多年，自從辣招推出之後，增加了買家與賣家印花稅，投資者早已「計不到數」。到今天還在投資物業放租的，可能是多年前買入的，按揭水平極低，甚至零按揭。

 

　　同時，今天投資者若有充足資本，尋求穩健投資的話，亦未必選擇物業投資，尤其加息後有不少新玩法。

 

　　舉例，一間太古城700呎左右值1200萬元，收租約25000元，年收30萬元，回報2.5厘。扣減維修保養、空租期、管理費、稅項之類，一般打八折，即實得2厘回報。假設上會造按揭，借一半600萬元，供二三十年，每月供款28000元，得出負現金流，每月收租後還要交出3000元。

 

　　今天美國國債息率高達5厘，若拿1200萬元全數買入美債，每月淨袋5萬元。若本金600萬元計，也淨袋25000元，此回報不用打折，連向租客收租這動作也不用做，5厘回報袋袋平安。

 

　　基於這個情況，估計即使「供平過租」不再，對樓市亦影響不大。反而長實近期低價推盤，其他發展商隨後跟風，想出貨的二手業主亦被迫減價，加上近日內房債爆煲問題，這些因素比起「供平過租」的結束更影響樓市。

 

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