5G發展更成熟 將推動數據中心需求

　　踏入5G年代，帶來更快、更密集的數據流，企業有需要加速準備相關基建與應用，對數據中心的需求也大增。世邦魏理仕香港顧問及交易服務—工業及物流資深董事黎尚文表示，疫情刺激市場對數據服務的需求，自年初以來，投資者也積極投資數據中心，他估計隨著5G於香港發展更成熟，未來將成為數據中心的重要推動者。

　　所謂數據中心，是指集中存放大量具備計算、儲存、交互信息能力的設備，並為之提供穩定可靠運行環境的場所，等於大眾熟悉的「機房」，大家看的文章、聽的音樂、發的照片都儲存在這個地方。各行各業海量的數據亦於這裏儲存、運算及傳輸，數據中心也成為雲計算、工業互聯網、人工智能開發應用重要基石。黎尚文指，自今年初以來工業市場交投十分暢旺，其中數據中心更成「新寵兒」

世邦魏理仕香港顧問及交易服務—工業及物流資深董事黎尚文表示，5G 將推動數據中心的發展。

　　投資者對工廈興趣大增的一個原因，是發展局於今年3月15日推出先導計劃，以標準金額徵收工廈重建涉及的補地價，為期兩年，推動工廈活化。黎尚文說，以上措施令市場的不明朗因素消除，「發展商如持有一幅工業樓的地皮，可能每呎加3,000元就完成補地價，這樣就很容易『計到數』，不需要像以往一樣，待政府審批一段長時間後才知道補地價的金額，現在大大減少了市場的不明確情況。」

將工業物業用作數據中心

　　但與此同時，上述措施令工廈業主將工廈改建成住宅或商廈物業的難度降低，有可能令工業物業的供應量更買少見少。

　　黎尚文表示，過去數年，投資者工業市場變得十分進取，「很多基金公司、家族辦公室（Family office）等也在積極找尋項目，在多國大印銀紙的情況下，大家更希望找到項目。惟去年疫情下，能夠成功購入項目的機會不大，因此市場儲了很多的資金。疫情下很多人轉為在家工作，商廈的需求受影響，而對工業樓的需求卻相對穩定，同時疫情對數據中心的需求也大增。」

　　其中數據中心火速冒起，近年市場錄得多宗基金或大型企業購入工業地皮，或將工業地建成數據中心的個案，如內地最大第三方數據中心運營商萬國數據（09698）於香港葵涌首座的自建數據中心「香港一號」已於3月已正式動工，預計明年中可投入服務，集團也向傳媒表示會再選2至3個地點擴展。新加坡的基金豐樹產業（Mapletree）1月以近8.13億元投得粉嶺工業地，該公司稱該土地將開發成數據中心，預料在2023年完工，建成後將出租予終端用戶或數據中心運營商。

　　由金朝陽（00878）執行董事，陳慧苓胞妹陳慧如持有的荃灣半山街18至20號慶豐印染廠，由申請重建作工廈，最新則轉為申請放寬地積比率2成以興建20層高數據中心，屬於荃灣柴灣角區內第二幢大型數據中心。

　　黎尚文指，將工業物業用作數據中心用途，門檻較高，「首先樓面要承重300磅，樓底也要高五米，樓面也起碼要2萬平方呎，才適合改裝成數據中心，但現在市場上可改裝成數據中心的的工業物業已不多，因此投資者傾向買入地皮，自己重建。」另外，數據中心需很大的用電量，但現在很多地區也未必有足夠的電力供應，於是不少數據中心惟有改到沙田，粉嶺等仍有足夠電力供應的地區發展。「另一個方案，就是在數據中心旁興建一個發電站，但如將工業樓中加入發電站，就要犧牲很多樓面，可能涉及3、4層樓的樓面面積，因此發展商傾向將工業樓重建，故這也是發展商也傾向買入一幢物業再重建成一棟工業樓的原因，最重要面積夠大。」

　　黎尚文相信，香港市場對數據用量的需求會在5G網絡啟用後增加，「香港電訊商發展5G業務時，未來也需要租用更多數據中心，當未來5G的用戶明顯提升後，屆時數據傳輸的用量也大增，也增加對數據中心的需求。」