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29/02/2012

樓市乍暖還寒,見招拆招

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  • 陳志芬

    陳志芬

    Debbie陳志芬,2007年冬加入經濟通出任駐京採訪主任,讀新聞傳播又修法律,但不愛辦公室案頭工作,離開工作了十多年的電台前線記者崗位,長駐北京當上財經通訊社記者,跑進中南海,釣魚台國賓館、人民大會堂、人行、銀監……為了第一時間報導最快的消息,多年來仍樂此不疲,就是因為喜歡站在前線的優越感,搶先報導「贏了馬鼻子」那份沾沾自喜。

    喜歡北京的闊度和空間,喜歡到處找人聊天,喜歡尋找美食和生活的點子,以札記作為財經新聞之外分享生活的另一平台。

    京城札記

  北京樓市因為一年的限購而沒有甚麼大起色,對於真正想置業的人或許是好事,因為大家都在盼望樓價回調後,又可伺機入市。2月剛結束,北京房地產市場突然此起彼落地出現似乎「回暖」的跡象,不少朋友又再收到銷售打來催購電話,說成交量又上來,房價又要漲了,甚至說兩會(人大及政協會議)開了,可能有新政策出來鬆綁樓市等等,令不少人問:北京的樓市是否真的回暖?


3種入市論 

 

  細心研究一下升勢原因,加上北京市住建委剛公布的最新數據就證明了只是一場「虛火」。業內人士說經過農曆新年壓制了一批剛性購買力,過去兩周趁著天氣有點回暖,看房的人增加了,再看北京2月成交的5242套新建住宅中,當中逾52%是限價保障房,新建商品住宅2515套,新建住宅成交量在今年的1月是2623套,預算整個2月新建商品住宅的成交量在2600套左右,因此只能說成交回歸到農曆新年前的水平,未到樓市春暖花開。當然開發商會趁著不同的機會向市場「放話」,希望心存忐忑不安的購買者在市場消息滿天飛情況下,怕踩空趕緊入市,至少可以幫助壓力重重的開發商有點資金回籠。

 

  現在市場上出現3種入市論,包括「現在買」、「年中買」及「四季度買」。支持「現在買」主要認為現在購房者在買房時可以提不少附加條件及更多挑房機會,現在可以選擇出手。「年中買」是指今年年中將是北京樓市庫存量最高,開發商壓力最大的時候,目前北京商品住宅的庫存量已接近13萬套,今年上半年將再有5萬套商品住宅入市,因此開發商將會使出各種促銷存貨的招數。至於「四季度買」是指開發商每逢年底面臨一年業績壓力,因此加大促銷力度,加上每年的四季度樓市交易較為淡靜,真正買房的人可以更大議價能力。

 

全國樓市已經入冬?

 

  對於一線城市出現的「假回暖」,不少開發商尤其是不小型開發商開始為庫存頭痛,大歎政策若不變,難過下半年。面對樓市似乎已經入冬,開發商只好積極維持現金流而放慢投資步伐,面對手上的存貨,減價促銷求以價換量已經成為必然的做法。例如近日一則廣告甚為吸引眼球,富力又一城「直降69萬」,致電查詢一下後證實,該樓盤原來開盤均價每平米21000元(人民幣.下同),目前減價再打折後均價15400元,以一個126平米的三居單位計算,由原價264萬減至194萬,而且加送10年物業費及精裝修。目前北京新開的樓盤折扣普遍已經是9折,而且加上送裝修、送家電、送物業費及首付分期付款等等,只希望購房者可以說句「我願意」就可以。

 

  全國人大及政協會議將會召開,內地房地產問題必定成為熱點之一,有開發商甚至希望有兩會的代表向中央反映他們的壓力;早前海爾地產董事長盧鏗撰寫了一份「萬言書」,直指目前房地產調控政策用藥過猛,應允許地方政府進行微調,又表示希望通過遼寧省政協提交全國政協參考。另外萬科集團總裁郁亮亦建議北京的調控政策應該微調,對外地人口購房納稅社保年限降至一至兩年等。

 

  筆者建議各大開發商可以用更直接的方式向總理溫家寶提建議,早前有報道說溫家寶將於兩會前開微博與網友交流,雖然不知回答的人真是總理本人或是一個團隊處理,這樣的交流算是趕上潮流。至於今年房地產的走勢定調如何,是否可能出現鬆綁「曙光」,待兩會舉行時相信政策方向會更清晰。

 

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