• |
  • 極速報價
  • |
  • etnet專輯
    etnet專輯
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定
過往專欄
特首選舉
教材攻略。學得要精趣味投資法暢所欲妍HR唔易做辦公室政治論盡中港台時事要聞圖窮秘現中環人金錢世界呈分試 你要知小事大意義全城聚焦點政•漫料理NatFix我家私房菜素心Cook心理攻防戰綠路閑人好書看多點Pris形象教室形象UP!保哥快趣煮Green Monday看透生死親子語我要初創政策.正察跳躍中國時空筆記留心站財玄廣進點歷史看真點時勢造網紅Online有話兒DR-Max 一點就明Bella vita 美好生活iMoney 熱點Talk Of The Town活得健康點親子芬享不藥而癒人生燦爛點凱文隨筆尋寶島盛衰關鍵國金與投資留給囝囝IC理財打工秘笈樂活人生SME 解密「港」創業‧談管理心靈加油站「男」言之隱滾蛋吧,腫瘤花生味辦公室健康透視抗癌煮意知‧解醫學創業兵團匯對達人容我細說言歸政傳政經頑石不低頭為理發聲郎旋風薰香療法男士診症室抵玩自助遊句句有骨星座命理念力•氣功手機應用tips睛益求精嚴浩 LIKE!見微知著跟著陶冬找美食數碼潮人廣告有晴踏出退休第一步識食•惜食有種CEO叫做莊潮爆網事羅湖橋兩邊娛樂酷辣辣思歪思正十萬八千里樂本健‧教室特首選舉趣食60秒入廚101觀自然•觀香港有種生活政本清源心筆在妍維基解碼IT戰國誌煮酒論政今日趣聞馬壇.誌趣星期二周融愛瘋Apps美美道來大國崛起智醒日誌@中小企「營」刃而解Smart Buying甜品工房Education Calculator家事法庭升學信箱新手媽媽怪獸父母營營樂樂親子專題財富非常道謝國忠看勢獨唱團京城近觀原來如此乾坤挪移街坊食神Keyman森巴舞睇波LU文化導遊精神解碼抗癌兵團有營生活吾道崢廣見聞名家名畫商務英語型品薈我心中的米芝蓮歐洲直擊旅途中食得喜Leadership Coaching一哥教攝影心晴百態乳你同行專科專論人愛衣裝Word Discovery科技趨勢愛情故事投資達人政治擂台藝術投資秘笈抗癌點滴寵物情緣淘寶lization電影一線網絡鬼故主.管微博一分鐘管理娛樂有理進攻SAT古今名錶政‧經‧女人The Beauty Factor議會內外石油戰爭男女情色談金說匯風水環境學細味建築Green Hong Kong星光伴我行我吃過的米芝蓮A+孩子上海觀察京城札記鐵娘駕到食客三千創富新思維海外升學信箱Today's Web藝術投資世界在讀什麼-雷美華潮得起Business English飛越地球村紅酒情報職場物語股場琦手鑽石媒人Mei Ling好愛情‧壞愛情性治療師手記名牌女王嶺南人語醫美正當時黃金時代醫美正當時一份好工美麗不妥協上班纏下班逅

23/02/2017

【特首選戰】港人置業vs丁居合一 林鄭薯片樓市政綱比拼

  • 收藏文章

另類出路 合作社房屋

 

  姚松炎是最早提出香港樓價高企跟負實質利率、而非供應有關的本地學者,當時是2009年,他繼而思索港人住屋有甚麼出路,他認為合作社房屋是可行之路,「將住屋權及投資權分開,我買樓只俾建築成本,不買地,因為現在炒樓賺蝕是因為地價,而不是樓價,相反房屋因為耗損會不斷貶值。」

 

  他指這種只有屋價沒有地價的房屋,由於沒有升值潛力,因此投資者不感興趣,不會出現炒賣。對用家來說,純粹有瓦遮頭,有個安穩居所,接受單位永遠不會賺錢。他指按現時600平方呎單位計算,建築成本不用100萬元。

 

業主「組團」起樓買居住權

 

  合作社房屋的業主還可以自己找建築師,設計出合乎人住的居所,「現時私樓的建築師,是發展商找來的,於是出現百呎棺材房、廁所要企上馬桶才可以關門等「奇則」,其實建築師學的不是這套。」

 

  本土研究社成員林芷筠認為合作社房屋,為公營單位及私樓以外,提供多一個選擇,而且跟私樓巿場脫勾,這純粹滿足住屋需要,而非升值炒樓的投資需要,「假設100個業主加入合作社買樓,大家只支付建築成本百多二百萬元,地是政府批抑或補地價,這個可以再傾。大家買的是居住權。他日退出,可以把單位賣給合作社或政府,再將單位賣給合資格的申請人。」

 

「公務員樓」當年正是以合作社形式運作,政府優惠價批地,甚至提供建築費貸款,讓公務員置業。圖為位於九龍塘公務員樓。

 

  過往香港有過類似房屋,俗稱公務員樓,正是透過合作社買樓,始於50年代,港府為長俸公務員推出的房屋福利計劃,以特惠價批地給合作社興建房屋,並獲政府貸款支付地價及建築費,公務員購入後,擁有樓宇業權。計劃至80年代結束,期間有238個合作社成立,單位逾5,000個,如寶馬山雲景大廈,北角怡景大廈、跑馬地藍塘苑等。時至今日,過半合作社已解散,部分補地價後重建,不少卻日久失修,原因是久已退休的業主根本無力維修。

 

維修重建問題仍需完善

 

  林芷筠指,由於是上世紀設計的機制,當時沒想得太長遠。現時要業主自己負責維修或重建,但小業主根本負擔不到今日的地價,政府亦不想負責,也沒有提供解決方法,例如免地價或政府作為主要業權人,容許他們重建,結果業主們進退不得,「若將來再搞,可以更完善,例如成立維修儲備等。」

 

  政府是香港最大地主,要批地給民間建合作社房屋,姚松炎直言:「這就涉及深層次問題,政府只是替巿民管理土地,而不是地主,巿民拿地不是炒賣賺錢,而是用來住。」

 

  香港人要居者有其屋,看來要努力扭轉概念:樓是用來住,不是用來炒的。

 

公屋人數不加反減 林本利︰政策失敗

 

  房委會日前公布,截至去年12月底,一般申請平均輪候時間為4.7年,創回歸後新高。經濟學者林本利批評,梁振英任內沒認真處理濫用公屋情況,房委會不斷增加供應,入住公屋人數卻不增反減。他估計,不少公屋戶申請分戶及脫離戶籍,避免繳交市值租金,故公屋人口由2012年212萬人跌至去年207萬人,但戶數由73.4萬增至76.8萬。此外,新富戶政策豁免超過60歲的富戶遷出單位,亦令公屋輪候冊愈來愈長。

 

樓市怪談

 

【屢見「奇則」 不能坐的馬桶】

 

 

  新盤單位愈賣愈細,開則亦愈見創意。恒基地產(00012)於何文田的「牙籤樓」加多利軒去年9月推售,實用190平方呎的開放式單位,單位長約21呎1吋、闊約5呎3吋,單位形似「棺材」,需要擺放梳化床「朝行晚拆」方便出入。最犀利市廁所僅13平方呎,連洗手盆也放不下,要放在走廊。雖然浴室設玻璃門分隔馬桶及淋浴間,但坐在馬桶上無法關上玻璃門。即使踎上馬桶,也只能勉強關門。

 

【劏房盤湧現 面積無下限】

 

 

  樓價連年破頂,人工升幅遠追不上。想上車惟有住細一些。地產商近年「貼心」推出「劏房盤」,風潮由長實地產(01113)帶起,2014年旗下大埔嵐山,最細開放式單位實用面積177平方呎,折實價131萬元。此類單位面積屢創新低,去年俊和地產的屯門菁雋,最細單位實用面積僅128平方呎,細過標準車位。俊和的董事潘志才更說,「就算皇帝都係張床,紫禁城咁大,佢真正覺時都係得張床。」

 

【公屋成交創新高 呎價1萬元】

 

 

  私樓貴到飛起,上車客惟有退而求其次,即使質素稍遜的公屋也備受追捧。今年1月初青衣長安村實用443平方呎單位,以443萬元易手,實用呎價1萬元,榮登「公屋王」。前「公屋王」是柴灣峰華村,一個598實呎單位2015年底以440.5萬元出售。

 

【20萬人住劏房 133呎租4000元】

 

 

  公屋平均輪候時間創回歸後新高,房委會日前公布,截至去年12月底,一般申請平均輪候時間為4.7年。低下階層上樓無期,惟有租住居住環境及生情況差劣的「劏房」。據統計署2015年調查,全港約有8.64萬間劏房,約19萬人為「劏房戶」,大部分是青年至中年的低學歷人士,近一半曾申請公屋,大部分也在輪候中。據全港關注劏房平台去年第三季調查,「劏房」平均面積133平方呎,平均月租4,095元。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

【你點睇】陳美寶、羅淑佩分別被任命為運物局及文體旅局局長,你是否認同新任命有助香港鞏固物流樞紐地位及促進旅遊經濟?► 立即投票

我要回應

版主留言

放大顯示
風水蔣知識
最緊要健康
精選文章
  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ