• |
  • 極速報價
  • |
  • etnet專輯
    etnet專輯
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定
過往專欄
國金與投資
教材攻略。學得要精趣味投資法暢所欲妍HR唔易做辦公室政治論盡中港台時事要聞圖窮秘現中環人金錢世界呈分試 你要知小事大意義全城聚焦點政•漫料理NatFix我家私房菜素心Cook心理攻防戰綠路閑人好書看多點Pris形象教室形象UP!保哥快趣煮Green Monday看透生死親子語我要初創政策.正察跳躍中國時空筆記留心站財玄廣進點歷史看真點時勢造網紅Online有話兒DR-Max 一點就明Bella vita 美好生活iMoney 熱點Talk Of The Town活得健康點親子芬享不藥而癒人生燦爛點凱文隨筆尋寶島盛衰關鍵國金與投資留給囝囝IC理財打工秘笈樂活人生SME 解密「港」創業‧談管理心靈加油站「男」言之隱滾蛋吧,腫瘤花生味辦公室健康透視抗癌煮意知‧解醫學創業兵團匯對達人容我細說言歸政傳政經頑石不低頭為理發聲郎旋風薰香療法男士診症室抵玩自助遊句句有骨星座命理念力•氣功手機應用tips睛益求精嚴浩 LIKE!見微知著跟著陶冬找美食數碼潮人廣告有晴踏出退休第一步識食•惜食有種CEO叫做莊潮爆網事羅湖橋兩邊娛樂酷辣辣思歪思正十萬八千里樂本健‧教室特首選舉趣食60秒入廚101觀自然•觀香港有種生活政本清源心筆在妍維基解碼IT戰國誌煮酒論政今日趣聞馬壇.誌趣星期二周融愛瘋Apps美美道來大國崛起智醒日誌@中小企「營」刃而解Smart Buying甜品工房Education Calculator家事法庭升學信箱新手媽媽怪獸父母營營樂樂親子專題財富非常道謝國忠看勢獨唱團京城近觀原來如此乾坤挪移街坊食神Keyman森巴舞睇波LU文化導遊精神解碼抗癌兵團有營生活吾道崢廣見聞名家名畫商務英語型品薈我心中的米芝蓮歐洲直擊旅途中食得喜Leadership Coaching一哥教攝影心晴百態乳你同行專科專論人愛衣裝Word Discovery科技趨勢愛情故事投資達人政治擂台藝術投資秘笈抗癌點滴寵物情緣淘寶lization電影一線網絡鬼故主.管微博一分鐘管理娛樂有理進攻SAT古今名錶政‧經‧女人The Beauty Factor議會內外石油戰爭男女情色談金說匯風水環境學細味建築Green Hong Kong星光伴我行我吃過的米芝蓮A+孩子上海觀察京城札記鐵娘駕到食客三千創富新思維海外升學信箱Today's Web藝術投資世界在讀什麼-雷美華潮得起Business English飛越地球村紅酒情報職場物語股場琦手鑽石媒人Mei Ling好愛情‧壞愛情性治療師手記名牌女王嶺南人語醫美正當時黃金時代醫美正當時一份好工美麗不妥協上班纏下班逅

10/03/2016

香港與內地樓價,冰火兩重天?

  • 收藏文章
  • 曾廣標

    曾廣標

    曾廣標(Peter)為香港著名的國際問題專家和財經評論員,是跨媒體傳媒人,在電子傳媒、網上媒體、報章雜誌均擁有專欄。他從事新聞工作20多年,除任職本港傳媒之外,亦曾在德國新聞社任特派員。

    他曾撰寫多本有關投資和國際時局專著,包括《價值投資實戰》、《發掘超值股》、《香港股票投資指南》、《集郵投資手冊》及《第三次印支戰爭》等。

    Peter畢業於九龍華仁書院及浸會書院,並曾到各地遊學,近年跟隨商品大王羅傑斯學習價值投資法。2004年當選九龍華仁書院80周年80位最佳師生之一。

    國金與投資

    本欄每周四更新

  房地產業今年不再是中國兩會熱議的話題。不過,房地產的前景就如中國經濟般,仍引起了不同的猜差,究竟是向好還是向壞,人們有不同的看法。在個別一線大城市,中國樓價早已出現報復性反彈,特別是深圳樓價在過去一年大升特升、屢創新高,坊間都認為早已炒得過龍,市政府亦警告會打壓,但暫時樓價仍然高企;反之,一些以深圳為主力的內房股,不僅未能跟隨樓價的升勢,近期更出現獲利回吐。

 

壓過熱去庫存 不再一刀切

 

  過去,「房奴」是中國樓市的最大問題,民眾買不起樓釀成很大怨言,在胡溫執政晚年,厲行嚴打樓市投機,限購及收緊按揭,一度壓抑了樓價的漲勢。但與此同時,建屋的「無政府狀態」也開始出現惡果,一些三、四線城市以至二線城市的新發展區,開始出現愈來愈多的空置單位和大廈,甚至有「鬼城」之說。

 

  習李新政厲行結構性改革,欲進一步發揮市場力量,而由於改革中出現的陣痛兼碰上環球經濟下行,對房地產的打壓逐漸放寬,除了仍要壓抑一線熱門城市過份炒賣外,去庫存亦成為了任務之一,即是說在大部分的城鎮,是要協助促銷,就算在熱門城市,買樓收租也不再被視為投機行為,當局實際上樂見房地產回暖。

 

中國經濟下行 房地產要「正常化」

 

  賣地是地方政府的主要收入之一,而房地產涉及上游和下游50多個行業,為免經濟下行過速,對房地產「正常化」實際上是一種需要。因此,所謂打壓的新招已是講多於做;反之,去庫存變成更大的任務,包括政府接手空置樓房當為公營房屋出售或出租,作為促進鄉郊城鎮化的手段之一。然而,由於累積的供應實在太多,也不是短期內便可解決。

 

「鬼城」樓價雖平 生計卻成疑問

 

  有以為空置樓群的單位低至3幾千元一平方米,隨著工資增加,承接應無問題,然而,「鬼城」沒有工商業,提供不了就業機會,要引人遷入,恐怕要待城鎮化有較大的成就,使資金願意進入較偏遠的地區投資。

 

  但無論如何,農村及城鎮化的發展,人們對「房奴」的怨言減少了,若認為在大城市打工住屋質素差,可回老家,就算賺少點但樓價和物價平宜得多。

 

  然而,樓市一向買升不買跌,三、四線城鎮的平價樓,頂多只能吸引從大城市回流的少量工人,留下來的大多還是選擇回農村老家建屋。因此,去庫存是一個漫長的過程。

 

深圳樓熱炒到頂 帶旺周邊地區

 

  在買升不買跌的心理下,近年供應相對少的深圳,便引來了置業熱潮,本來,廣州和深圳應是同一級別,但深圳是「外來人城市」,吸引著全國各地的人才和資本,這裏地理上雖也是廣東地區,但流行的是普通話,與廣東省的其他城市有較大差別,更多有錢的外來人願意在深圳置業落戶,亦引來投資客和投機客,令到深圳樓市最近一年在較少成交之下樓價飛升。

 

  不過,由於一兩年內升了一倍,各方對深圳樓價已有頗大戒心,在上海和北京仍流行的「首付貸」,在深圳不用打壓,已很少機構願意借出,說明了風險淺而易見。「合資炒樓」也開始轉去深圳外圍以至廣東其他城鎮,而部分區域確實是接棒上升。就算工業家撤出及「娛樂事業」被掃蕩,東莞被一些人認定已淪為沒前途的三流城鎮,但近期住宅樓也見興旺。主要還是由於深圳和附近城鎮的交通配套做得比較好,令到不少新區的樓價也可接力上揚。

 

首付貸 宜由市場決定風險

 

  首付貸在北上廣深則又見流行,然而無論是網上微貸或網上P2P,經營者在借出首付貸時也十分小心,他們也明白零首期的危險性,一般只是借出一成,相等於二按,同時會查明借款人是否只是買第一套樓及償還的能力。因此,只要不包裝為「二按債券」,便不至於會出現結構性風險。

 

穗「冰火共存」?炒新樓京搶二手

 

  廣東省內樓價較為差勁的,是另一個一線大城市廣州,近期有不少傳言謂廣州將放寬限購限貸的禁制,希望吸引更多人置業,廣州地域大,其實也有旺區樓市熱銷,但亦有庫存區,例如花都和南沙等新發展區便供過於求。然而,當上海和北京也再現炒風時,廣州的炒家也在等待機會了。

 

  大上海近期一些離市中心較遠的地區也出現新樓搶購潮,一些樓盤即日被搶光,傳說發展商部署逐步加價,因此又釀成早買好過遲買的心態。「有識之士」警告「有泡沫」,是「虛火」,但準買家們仍然積極,加上在上海透過網上網下微貸取得部分首期貸款仍比較容易(實際上很難禁絕),新一代得到父母資助再借一點,便可以實現「上車」。

 

  在北京,近期主要是二手樓加價,或者是由於新盤供應不多,也只好求之二手市場以改善居住環境吧,換樓客醒目的是先買後賣,這種心態自必也會逼升樓價。

 

香港大埔地「大賤賣」 深圳炒家驚訝

 

  當「北上廣深」都在熱炒或準備炒作時,香港樓市的調整就顯得較為獨特,近期大埔一幅地皮以樓面呎價2000多元批出,震驚深圳,大有深圳樓很快就要追上港樓的姿態。其實,這是一塊有諸多限制的地皮,其開發還受到司法覆核的法律挑戰,發展商日後會面對較多問題,不等於香港特區政府已準備賤賣土地。畢竟賣樓還是港府的最大收入之一。

 

港樓價合理調整 主因累積升幅太大

 

  港樓面對的調整,主要還是早幾年累積升幅太勁,若兩、三年前買入,現時就算急於套現大賤賣,帳面上還是有錢賺,除非是去年買入,才有可能是蝕讓。政府的雙辣招曾阻不了樓價的上升,但隨著香港將要跟隨美國經濟加息,政府加速推地,地產商可以較平價回補麵粉(土地),加上香港經濟下行,種種因素令到過熱的樓市降溫。不過,由於小業主們多年來累積了雄厚實力,願意「賤讓」的人不多,寧願以較低回報出租。

 

  由於人民幣貶值,股市仍不振,香港儲蓄息率很低,買樓收租每年有兩、三厘回報已有吸引力,而這正是港樓不會大跌的主因,盡管樓價與市民的購買力仍嚴重脫節。

 

美息及雙辣招存廢 決定港樓市後向

 

  究竟港樓會否亦出現報復性回升?我認為可留意兩點:第一,是美國加息周期是否才剛開始,未來3年都會接連加息,令香港也要加按揭利率,令供樓負擔大增,若然,樓價必定會接連調整。第二,政府何時減辣,特別是若不以額外15巴仙稅攔阻境外人士在香港置業,當內地大城市樓價接連熱炒後,便會有新水進入香港樓市。

 

  然而,我認為,放寬境外人士買樓應是現政府的「最後減辣」,到時恐怕港樓價已跌了一大截,而任何讓外人來港執平貨的政策,都只會令政府聲望更低。我預期,明年選特首後,若換人,便會及早減辣,以便樓市軟著陸,否則,CY不會輕易同意減辣,在政治上也不會愚蠢到先放寬境外人來港置業。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

【你點睇?】皇馬巴塞傳奇表演賽爆簽名會風波,26人買涉$20萬套票僅見部份球星15分鐘,你認為事件哪方須負較大責任?► 立即投票

我要回應

版主留言

放大顯示
師傅靈靈法
最緊要健康
精選文章
  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ