10/07/2012
投資商舖的陷阱
在通脹持續的年代,為了避免貨幣購買力被侵蝕,有必要調整自己的投資組合。近年中港股市萎靡不振、債券投資機會匱乏、蒜頭綠豆儲藏不易,在這種嚴峻的態勢下,投資不動產就成了看似既穩妥又具高回報的「英明抉擇」。
購買「磚頭」可以細分為買住宅和買商業物業兩大類,由於後者較少受政府限購令等政策制約,故此吸引了不少投資人士入巿購買。不過,投資商業物業的風險和潛在陷阱,並非每個投資者都有足夠認識,以致在不知就裏的情況下投資受挫,鎩羽收場。
上海市郊嘉定區的一個商場,數年前曾經以「打造華東地區最大的XX批發採購商城」為噱頭,吸引投資者購買商舖。可是如今商場內卻空空如也:既缺乏購物人流,也缺乏承租商戶,可謂門可羅雀,死水一潭。不少商舖業主抱怨,他們5年前以高價購入的商舖,並未獲得當初開發商承諾的高收益;部份業主甚至因為找不到租戶,5年來「顆粒無收」。
投資商舖主要的回報形式,一是租金收入,二是商舖的資產升值,而後者又是和前者緊密相連:如果租金收入增長、回報穩定,店面的價值也就自然大幅上升。
故此資深的商舖投資者都知道,買商舖有考慮「三要素」:第一是人流!第二仍是人流!第三還是人流!上述商場缺乏人流,商戶生意自然難做,賺不了錢也交不起租金,趕走了現在的租戶也沒有人頂上續租,商舖大量空置供過於求,商舖的租金和價值升值也難以為繼。
投資商舖還要消除選擇地段〈位置〉的一個盲點,避免陷入投資「誤區」,糾正商場內的商舖(香港行內俗稱「商場舖位」)和馬路兩旁的店面(俗稱街舖)相差無幾的認識偏差。
地段〈位置〉的稀缺性決定街舖價值高於商舖,也遠高於同地段住宅單位價值。一幢商廈或建築物可以樓高三十、四十,甚至八十層,而臨街的舖位卻只能有一層。事實證明,地面商舖的人流量遠較二樓、三樓乃至於更高樓層的客流為多。龐大的人流支撐了經營者的利潤,也為業主提升租金提供了理據。因此,投資商場舖位的風險遠較投資臨街舖位的風險為大。
根據過往經驗,只有少數的商場在新興地域建成,可以真正成功地帶旺人流。而上述商場地處巿郊嘉定區,實際上是一個多層的大倉庫,再分割成幾十個、幾百個小的商舖出售,而且很多商舖在商場興建中已售出「樓花」,投資者是很難預測光顧人流,從而難以判斷商場的未來前景。吸取經驗教訓,它日考慮投資商舖之時,應該在已發展成熟商場中去尋找商舖,才可利用現成的經濟信息和數據,相對可靠地對未來商舖的人流以及租金可是的走勢作出預測。
簡言之,投資商舖著重考慮的因素,無疑是地段與人流。由於一線地段的街舖動輒上億,並非一般投資者可以負擔,故此不少人試圖以投資商場舖來模擬回報,其實兩者性質相差極大,應該留意相關的風險。在購買前更要實地考察商舖的人流、地段、附近的商舖類型等,方可減低商舖投資「中伏」的機會。
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