11/01/2017
【蘇民峰雞年預測】股市先升後跌 買樓等到2018
【樓市篇】樓市無投資價值 宜靜候至2018
資產九成為樓和舖的蘇師傅,已看淡樓市3年,去年仍呼籲投資客買樓可免則免。惟2016年樓價跌不下,甚至倒升,政府11月將住宅物業印花稅劃一加至15%,可是樓價仍然繼續升,年尾更創新高,12月份中原城市領先指數報146.3點,創64周新高,按年升7.66%。
蘇師傅曾經說過2016年樓價若下跌可繼續等待,不跌就可入手,蘇師傅一年後總結,「依家都唔知佢叫跌定唔跌,如果當佢唔跌,唔跌就要買。政府加辣後,要睇吓成效如何,其實依家有好多細價樓賣唔郁,加辣打擊兩類投資者,第一,而家手頭上有樓嘅人唔會買;第二,如果有層樓收緊租,賣咗出去再買,要比15%印花稅,又唔會買。」
蘇師傅指現時買樓需求兩極化,市場對3,000至8,000萬的中價樓需求不大。
辣招拖延樓市難爆煲
他直言摸不清現在的樓市升跌,「我都唔知點算,人算不如天算」,他狠批政府加辣讓投資者看不清市場價值,「如果唔係搞咁多垃圾嘢,樓價一早跌咗啦,又3年後先可賣樓(額外印花稅),又加到15%(住宅物業印花稅),香港邊有試過一路升咗咁多年啫,出咁多辣招樓價有冇跌過?根本就係拖延爆煲嘅時間。」他認為政府一早應要撤辣招,讓市場進行調整,「依家根本無『市場價』,如果樓價流動得快,好快知市場價,樓價好快會到頂,但愈搞得多、愈拖得耐就愈累得多人!有樓嘅人又唔賣出,即係市場除咗發展商無人知價,佢哋咪亂開價,搞到3萬蚊呎都要買。二手樓又無人放,就算想放都要等3年,變相所有人都儲埋喺自己個袋入面,邊有漏到出嚟?」
蘇師傅認為香港或已像台灣一樣出現滯脹(Stagflation,即物價上升,經濟停止增長),現時不是投資買樓的好時機,「樓現在已無投資價值,自住就無辦法一定要買。買層2億的樓,租10餘萬,擺銀行造定期都好過買層樓。」他看到現在買樓需求兩極化,「好貴同好便宜的好多人買,3,000至8,000萬那些無人買,市場無咗呢批人。豪宅租金都直插,無咗租務市場,根本全世界也無咗呢批有錢人。」他現在寧願手持現金,不作投資,靜候2018年再入市。
舖市追過龍蝕讓救急
蘇民峰長年持有中環4個舖位,以及尖沙咀利時商場6個舖位,現時他沒有打算再買入新舖,「舖市你話佢跌又唔係跌,升又唔係升,因之前舖位炒過龍,現在通街都蝕讓舖位,就連中環、西環等旺區都蝕超過5%至10%,好誇張,啲人追到過晒龍。」
本港零售數據持續疲弱,就連從前人流旺的尖沙咀利時商場,他都要減租止蝕,「無客就一定減租,其實不存在業主亂加租,租客大可以選擇不租,所以一定要有個市場係到,係咁多就咁多。」不過,蘇師傅位於中環的街舖仍有水位加租,「度度市場唔同㗎嘛,中環有舖租俾人做茶餐廳,1,600平方呎,租緊95,000蚊,成條街都無咁平。」
樓無投資價值,舖又如何?「舖都有正常成交,但諗唔明釐印稅做咩要加到8.5%?點可能控制到市場,樓就話驚人冇得住,舖關你咩事?依家連舖市都跌到一仆一碌,人哋要計成本先買,加稅簡直係掠水,對寫字樓、工廠都無意思,影響晒成個經濟,無人賺到錢邊有人使錢?」蘇師傅推測零售業將見底,並會在低位徘徊,直至2019年才有轉機。
美國加息影響輕微
美國踏入加息周期,預計今年將會加息3次,數口精的蘇師傅計計數,「加得幾多啫,加3次,即係夾埋1厘,總數3厘都未夠,影響好輕微。計埋個銀碼,1,000萬加1厘,1年即係10萬,除開1個月都唔夠1萬,普通人都係借500萬啫。美國好難加到3、4厘,如果加到咁多就唔好買樓啦,擺係銀行買債好過。」
Source: 《iMONEY智富雜誌》
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