11/01/2017
【蘇民峰雞年預測】股市先升後跌 買樓等到2018
蘇師傅樓市預測
去年預測
預測:買樓人士應衡量承受風險能力,預料樓市調整維持兩至三年。
結果:樓價未見調整,政府11月加辣後,樓價反而再創新高,12月份中原城市領先指數報146.3點,創64周新高,按年升7.66%。
雞年預測
投資者可免則免,現時住宅已無投資價值,自住者亦要三思而後行,2018年為入市良機。
無殼蝸牛 上車趁早
蘇師傅投資住宅及舖位經驗豐富,即使樓價不斷飈升,但仍經常勸無殼蝸牛買樓上車,「未上樓嘅值得上,成日叫人買啲200多萬的樓,講咗咁多年,啲人唔買,200多萬升到300萬,依家升到400萬,啲人都仲唔郁,如果你唔上樓,無第一步,又邊會有第二步?」他第一個自置物業買了55萬元,住了半年後轉手賣90萬元,再買入165萬元的新樓,一路樓換樓,到現在身家過億。
「當時租一層樓都要5,000蚊,供又係5,000蚊,我咪當買咗層以後都唔加租嘅樓,費事成日被逼遷,而唔係成日係到諗樓價升唔升。」
去年蘇師傅都靜靜雞以4080萬元,購入跑馬地一頂樓連天台單位,雖然樓市仍未作出調整,但他認為只要到價,有能力就要買,尤其特色單位根本市場難求,「一直搵緊頂樓連天台或地下連平台嘅單位,以前睇過呢個單位,業主比人撻訂賺咗百幾萬,現在放4,080萬元頂樓連天台單位算喺幾抵。」問師傅自住還是投資用?「要連租約買,依家租緊92,500元,水電煤咩都唔包,幾值得投資,自己唔用咪用嚟收租。」
新加坡、台灣、日本加辣又得唔得?
香港加辣後,反倒令樓價再創新高,延長市場調整期。環觀亞洲其他地方,政府加辣後,樓價的確下跌,但亦令經濟停濟不前。蘇師傅稱這些辣招令市場徹底亂套,「睇世界咁多地方,無一個成功。好似新加坡咁,跌到一仆一碌,政府想佢起又起唔到,唔止無增長,仲要係負增長。日本5年先可以賣樓,樓價跌到升唔返。台灣仲差,經濟愈來愈衰,樓價一直唔郁,又無成交,就咁企咗喺到20年,好驚香港會同佢哋一樣。」
新加坡
當局在2009年開始推出措施冷卻樓價升勢,2013年加辣招,如總償債率限制(TDSR)、提高購買樓宇印花稅,以及物業稅加碼等。自2009年至今,新加坡的住宅價格和銷售量一直回落。市場供多於求,迫使政府走出來「減辣」。
日本
在日本買樓收租,每年要繳交固定資產稅及都巿計劃稅,金額是政府估值的4%。若五年內賣出,要付30%資產增值稅。日本發展房子的速度快、供應大,在量化寬鬆之下,樓價沒有因需求上升而急升,反倒樓宇的空置率居高不下,未來10年、20年日本的房地產市場仍未見樂觀。
台灣
政府為了遏抑樓價,於2015年推出資產增值稅,2016年實施「房地合一實價課稅」新制,台灣多個地區樓價均有回落,樓價估計仍然會下調約5%,台灣人的「購屋意願」與「整體經濟感受」出現近32季新低,交投成交淡靜,出現有屋無人買的境況。
人仔全沽 大跌也不買
人民幣兌港幣貶值持續,再次跌至9算,甚至有機會跌到1︰1,去年蘇民峰已將手上人民幣全沽,那人仔值得低位入嗎?他說無論跌多少都不會買入,因預視人民幣未來升值的可能性不大,即使美國出招想令人民幣升值,中國都不會就範。他見證過日圓被美國迫升值的年代,由1984年1.7算升到2012年10算,導致日本過去20年經濟停濟不前,「日本貴車又唔夠歐洲車靚,平又唔夠韓國KIA、Hyundai平,經濟翻唔到身。」他相信中國「無咁蠢」重蹈覆轍,不會讓人幣被逼升值。
Source: 《iMONEY智富雜誌》
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