買樓租樓如何抉擇？！

　　上次提到，目下樓市熾熱，大部分早年置業的姊妹們，都應該賺到一大筆帳面利潤，應否或如何將它變成實際的利潤，相信正是她們現在「煩惱」的事情。

　　上期文章針對的是擁有物業的姊妹，但未上車的姊妹又如何呢？如果有實質需要，又有能力，是否應該買樓呢？我想先補充一點，如果沒有能力，但有實際需要，那就沒有辦法了，一定是租樓了！但如果妳有能力的話，我認為妳應該買樓的，而且，愈早買愈好，基本上跟「有仔趁嫩生」的理由一樣。

　　不過，我要先指出，妳必須以投資和長線心態去買樓才可。如果妳是以投機心態去買樓，那是很危險的，因為買樓一般只付一至三成首期（透過按揭保險，可以造高於七成的按揭），只要樓價稍稍下跌，便等於蝕了大部分首期。

　　如果以買股票來比喻，妳是等於造了孖展，借錢來買股票的。而且，妳借的孖展比率其實是很高的，一般的藍籌股也是借六成，而物業卻可以借七成，甚至更高。但一般人借錢買樓已變成理所當然的事，久而久之便忘記了，買樓其實等於借錢投資。

　　有一點更特別的是，借錢買樓不同於借錢買股票，沒有人會call妳 margin的（銀行有權這樣做，但現實上，銀行絕少這樣做，只要妳繼續還按揭，就算妳抵押的物業大幅跌價，銀行也不會追妳孖展），那風險就在這裏了。

　　過去十多年，出現過兩次樓價大跌的時候。一次是97年後，另一次是2003年沙氏時。由於銀行不會追妳margin，所以，當樓價愈跌愈多時，妳在不知不覺間，可能蝕了百多萬也不自知。如果是自住物業，那還好，因為對妳的實際影響不大；但如果是投資物業，那就要看妳的持貨能力了！

　　撇除上述的投機心態後，我認為，年青的姊妹應該爭取機會，盡快「上車」，那怕第一個所謂的「上車盤」是很細的單位，樓齡很高的物業，以及座落較偏遠的地區。當然，能買到交通方便的地區更好（代表有需求），這也是上述三點中較重要的一點！

　　我建議年輕的姊妹要盡早買樓的原因是，租樓是一世的，而供樓則是有期限的。租樓變相是替業主供樓，自己最終是白交了租，如果是自己物業，則最終都會「供甩」。如果買樓之後樓價跌了，變成負資產，便繼續住下去，因為總有一天不會是負資產的。但如果買樓之後樓價升了，那妳就可以細樓換大樓，將來甚至一間變兩間，慢慢改善自己的居住環境了（能否置富要看自己的造化了）。

　　另外，從理財角度，按揭貸款是最便宜的一種私人貸款，部分原因當然是因為按揭貸款是有抵押的貸款，所以息率可以低一點，因此，就算你有錢，也應該借錢買樓，只要你能夠利用多餘的錢賺取高於按揭貸款的息率便合算。過去幾年的低息環境，借錢供樓更是最著數了！

　　不過，年輕的姊妹們要留意，供樓支出應以全面供款的金額計算，例如現在妳的供款額是8,000元，但3年後若會增至10,000元的話，便應以10,000元作準。另外，業主的支出也不單是每月的按揭供款，還有管理費、差餉地租等，所以，計算自己的負擔能力時，記住要把這些支出計算在內。

　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au