減息救市在望卻遭大行唱淡，內房借勢回吐應如何部署？
內房近日消息多多，且看來多是好消息，包括人民銀行昨日(13日)意外下調逆回購利率，市場預計為減息鋪路，另據報內地正考慮推出一籃子刺激經濟措施，又有官媒指部分房企恢復海外債融資，不過大行仍看淡內地樓市及內房股，近日反覆上升的內房股今日(14日)普遍借勢回吐，其中合景泰富(01813)插逾半成，往後應如何部署呢？當中有哪些內房股仍可吸納呢？
(合景泰富網頁截圖)
傳內地擬推刺激措施包括減息撐樓市 MLF及LPR勢隨逆回購利率下調
據《彭博》引述消息人士指，內地正考慮出台一籃子刺激措施，當中至少包括十幾項旨在支持房地產和提振內需等多方面措施，而減息亦是考慮之一，國務院可能最早於周五(16日)展開討論。據知情人士表示，政府考慮降低存量房貸利率，並進一步通過政策性金融工具為「保交樓」提供更多融資支持。惟報道指，尚不清楚該方案公布和實施的時間表，其他細節也暫未明確，人民銀行及國家發改委均未有評論報道。
此外，人行昨早事隔10個月首次下調7天期逆回購利率10個基點，由2%調整至1.9%，至昨日傍晚再公布同步下調常備借貸便利(SLF)利率三個品種各10個基點。下調逆回購利率意味明日(15日)宣布下調中期借貸便利(MLF)利率下調幾乎已成定局，形成政策降息，下周二(20日)公布的貸款市場報價利率(LPR)亦很可能下調。假如五年期以上LPR本月下調10個基點，意味目前首套按揭貸款利率的下限可降至4%。房貸利率調降有助降低購房成本，促進樓市回暖，亦可減少居民利息支出。
據報部分房企恢復海外債融資 分析師：海外融資難度仍大
另方面，內地官媒《中國證券報》引述機構數據報道，新城發展(01030)、越秀地產(00123)、綠景中國(00095)等房企恢復海外債融資，但報道同時引述中指研究院監測數據指，5月房地產企業非銀融資總額為529.8億人民幣，按年下降24.4%，按月下降27.2%。中指研究院企業研究總監劉水指，今年以來，內地房企海外債發行陸續恢復，但總體規模較小，海外債發行可持續性仍有待觀察。報道並引述中原地產首席分析師張大偉稱，海外評級公司對內地房企的評級較低，加上海外資金成本較高，房企海外融資難度較大。
摩通：若無具體寬鬆政策內房仍落後 惟可趁低買入潤地等國企
摩通發表研究報告指，若無具體寬鬆政策措施，內地房地產板塊表現仍將落後，任何由未經核實的市場猜測所推動反彈均屬短暫。由非基本面驅動反彈之後，仍建議做淡或沽出民企內房，特別是身處困境的企業，惟建議趁低買入華潤置地(01109)等國企。
摩通又指，此前內地考慮採取包括刺激房地產在內的一籃子措施消息傳出後，地產股漲幅有限，市場反應平淡的原因包括過去幾周已有多個類似的市場猜測，而為房屋交付提供更多資金等措施已經在進行，但對提振銷售可能作用不大。預計6月60個城市銷售將按年下跌約30%。未來6個月，地方政府料將推出更多需求端寬鬆政策，但對銷售的影響可能較為溫和。相對更有效的全國性措施可能包括取消「房住不炒」；放寬二套房定義，釋放升級需求；除一線城市外，取消房屋限購；降低全國二套房的首付比例；恢復棚戶區改造現金補償。
高盛：當局決心減少經濟對地產業依賴 未來幾年樓市只現L型復甦
高盛則預計，內地房地產市場將在未來數年出現L型復甦，拖累經濟表現，主要由於當局似乎決心不將房地產行業用作短期刺激工具，減少內地經濟對地產行業的依賴。隨著人口需求下降、政策重心轉向支持具有戰略意義的重要行業及住房負擔能力減弱，預計內地樓市將出現多年放緩。
高盛又預計，內地將對新置業人士及換樓人士放寬信貸要求，進一步降低抵押貸款利率及首付比例，並進一步放寬限購令，但政府不會試圖推動一個樓市上升周期，房地產行業政策的最終目的是要減少國家經濟及財政對行業的依賴，並且會加強公共住房建設，並逐步將房產稅擴大到更多試點城市。
彭博：降息無助地產業融資復甦 經濟基本面改善是關鍵
另彭博分析師近日發表報告認為，即使降息亦無法阻止房地產行業的融資規模縮減情況，購房者信心仍低迷、房企信用持續下滑。由2022年初至今，5年期以上LPR調降了35個基點，部分城市更進一步下調首套房按揭貸款利率，但過去16個月內地房地產行業的資金面一直在萎縮，這說明利率已不能再像前幾個周期那樣有效刺激該行業的融資，因內地經濟疲軟和就業前景不佳，打擊購房者對自身還款能力的信心，而且內地樓價前景黯淡及供應過剩引發市場擔憂。
彭博預計第一季度短暫的住房銷售復甦可能無法延續至下半年。在房價下跌預期持續和經濟基本面沒有改善的情況下，進一步放寬購房限制、首付要求、二手房限售政策及加大購房者補貼和稅收減免力度，對住房銷售的刺激作用可能不大。
熊麗萍：內房難受惠刺激措施 民企可吼龍湖買碧桂園走位要快
今日《開市Good Morning》節目請來資深財經分析師熊麗萍，她指內房佔國內生產總值(GDP)四分一，理論上最受惠內地推出刺激經濟措施，但事實上很難受惠，就算有政策推出，料只對內房股有穩定作用，並非就可令人再買樓，消費信心及企業債務問題不易靠鼓勵買樓、取消限購及價格優惠等解決，而政策就算有助提升銷售，也不可能回復以往水平。如冀望內房繼續傳來好消息慢慢好轉，也只可揀央企國企內房，而想買民企內房論質素可揀龍湖(00960)，但肯定不及消息多或最敏感的內房如碧桂園(02007)升得快，惟升得快調整亦快，只可吼位買。碧桂園勝在全國性布局，以二三線城市為主的內房就要小心，之前中央及個別地方政府雖已推出了很多政策，但三四線城市因供應太多，推再多政策也沒有用；如有政策推出，碧桂園或可反覆升至1.9至2元。
(《開市Good Morning》節目截圖)
另熊麗萍指，內地之前已一直審慎地減息，就算今次再減LPR也已隔了很多個月，早前雖已由下調銀行存款息率，以及調低央行對金融機構借貸息率開始布局，但未必已進入很大的減息周期，因減息幅度每次僅5或10基點，和過去一減25基點分別很大，但過去幾日先是下調SLF，緊接明日或會減中期借貸便利(MLF)，似乎是以「組合拳」形式，由存款至金融機構資金、央行「放水」短中長期一齊做，效果應會較好。
內房股今日普遍回吐，惟融創中國(01918)境外債務重組有進展，公司指持有未還債務本金總額約87%的同意債權人已加入重組支持協議，待重組落實後，擬發行本金額最少32億美元可換股債券，今日曾飆逾半成，惟收市升幅收窄至約1%。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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