香港樓市 | 仲量聯行：下半年樓價升幅放緩惟未見回調壓力，內地資本流動管制、息口短期困擾樓市（有片）

　　仲量聯行香港主席曾煥平在記者會上表示，預計全年中小型住宅樓價升幅介乎5%至10%，且大部分升幅已於上半年實現，因此料下半年樓價升幅將放緩，但未見回調壓力，由於受近期股市波動影響，5月份一手交投步伐已見放緩，加上下半年通脹壓力升溫或會拖累買家的入市意欲，而且內地亦收緊資本管制。

 

 

　　至於豪宅市場，曾煥平預計全年資本價格將上升0%至5%。整體而言，今年一手總成交量有望達約23000宗，創下2019年以來的新高。

 

內地資本管制及外圍息口短期困擾樓市，炒風不嚴重

 

　　曾煥平指出，內地對資本管制及外圍息口將短期困擾樓市，而上述樓價升幅預測，亦已考慮到內地對外直接投資（ODI）監管機制，只是實際情況需時觀察。至於息口方面，一旦調頭加息，則影響發展商持貨成本，甚至復以優惠價出貨，從而令樓市有進一步下調壓力。

 

　　被問及市場是否存在炒風，以及會否惹來政策風險。曾煥平則稱，市場確實有短炒，但都只屬個別例子，情況並不嚴重，甚至不擔心政府出手控制，他引述財政司司長陳茂波指，「希望住宅市場平穩健康發展，如果有需要政府可以加推土地」。對於北都區土地即將應市，曾煥平相信，相關土地供應對整體香港樓價發揮平穩積極作用，只要香港經濟保持增長，雖然供應為數不少，但預期絕對可以被消化。

 

中環甲廈租金料升最多15%，惟整體空置率下跌受限

 

　　寫字樓方面，仲量聯行港島商業部主管Sam Gourlay（郭禮言）預測今年全年中環甲級寫字樓租金將上升10%至15%，而整體甲級寫字樓租金料升0%至5%。港島東、九龍東分區市場租金將分別下跌0%至5%；以及下跌5%至10%。中環甲廈呎租上升穿140港元或將有望帶動其他地區復甦，惟隨著未來新增供應相繼落成，料將限制空置率進一步下降的空間。

 

街舖租金跌幅或收窄，另料乙、丙級商廈成另類投資機遇

 

仲量聯行香港主席曾煥平（中）（Nelson攝）

 

　　零售方面，仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧預期，今年街舖租金跌幅將進一步收窄至0%至5%，由於四大核心區空置率持續改善，加上本港零售銷貨額逐步企穩。至於優質商場租金，預計今年亦將錄得0%至5%的跌幅。

 

　　資本市場方面，仲量聯行香港資本市場部執行董事陳柱衡預計，今年甲級寫字樓的資本價格將趨平穩。核心區街舖及優質貨倉的資本價格料將分別下跌0%至5%；5%至10%。陳柱衡指出，雖然市場氣氛有所改善，但銀行對商業資產融資仍持審慎態度，而利率走向不明朗亦持續抑制投資意欲。至於下半年，該行預計住宅地皮將成為投資市場焦點；逾1億元甲級商廈資產將繼續受內地資金追捧；乙級及丙級商廈因捕捉學生宿舍、旅遊業需求，逐漸成為另類投資機遇。

 

建議及早為中環/金鐘商業地皮展開前期工作

 

　　上半年政府賣地成交價升至市場預期上限，仲量聯行評估及諮詢部主管區建強建議政府可考慮降低土地招標門檻，令更多財團可參與競投，並在「按實補價」模式下實施更具彈性的地價支付安排，以提升產業發展動力。此外，中環預計於2032年後將不再有新的寫字樓供應，因此政府應及早為未來推出中環/金鐘商業地皮展開前期準備工作，相關工作包括處理租務安排以促進用地順利交還；更新交通研究以評估金鐘交通樞紐的承載能力；規劃所需的基建配套提升，以維持穩定的寫字樓供應。

 

　　至於上半年，仲量聯行指出整體樓價升7.4%，當中豪宅價格升2.5%、豪宅租金升2.1%；甲級寫字樓租金升3.2%，當中中環升7.3%；核心區街舖租金跌2%、優質商場租金跌2.7%。另甲級寫字樓、核心區街舖、優質貨倉資本價格分別升0.4%、跌3.1%、跌3.5%。

 

 

撰文：經濟通採訪組