港拆息升響警號 樓市面臨考驗

 

　　儲局宣布10月起縮表，並預期年底前再加息，明年料加3次息。本港拆息近日急升，且升勢持續，將難免觸碰樓按的鎖息上限，或扭轉港人長期超低息想法，引發樓市明顯調整。

　

　　儲局發聲明宣布縮表，從發放的點陣圖預測年底前利率中位數為1.375厘，暗示12月會再加息，而明年料加3次息，後年加息2次。

　

金管局挾息升 資產泡沫「放氣」

　

　　從美股聞聲先跌後升，反映市場仍樂觀，認為明年未必可加息3次。儲局去年也預測今年加3次息，亦曾遭質疑，但現在看來儲局說到做到，明年是否加3次息，投資者勿掉以輕心。

　

　　本港金管局呼籲投資者要做好港息趨升的心理準備，因隨着儲局縮表和繼續加息，港美息差將進一步拉闊，港滙最終觸發7.85元的弱方兌換保證，屆時資金會流出，港息將上升，資產價格變得更波動。

　

　　金管局在儲局縮表前已先行出招，如近日增發400億元外滙基金票據，抽走市場流動性，挾高拆息。此因儲局已加了4次息，港息卻因銀行水浸而未跟加，若任由港美息差拉闊，在金融海嘯後流入本港的1,300億美元熱錢可能大規模撤走，嚴重衝擊本港股市和樓市。金管局不想熱錢撤退太急，近日透過挾高拆息，先為資產泡沫「放氣」。

　

供樓日感吃力 租金難抵供款

　

　　金管局的行動，已令本港1個月拆息在過去3天升了0.12厘，升至昨天0.54厘，升幅逾28%。當美息續升下，可預期金管局會繼續出手，那按息在年底前逼近鎖息上限的2.25厘（最優惠利率（P）-2.75厘），絕非難事。現時絕大部分供樓人士選擇H按，以H按的H+1.4厘計算，若拆息再升多0.31厘，就觸及2.25厘的上限。以一個600萬元樓價的單位為例，承造六成按揭，供25年，每月供款將由15,154元增至15,701元。

　

　　情況更嚴峻的是，若拆息升終令本港銀行調升P，那供款會進一步增加。由於投資者習慣超低息環境太久，租金回報率已降至僅2.8%或以下。當按息升至逼近或超過租金回報率，投資者發覺無利可圖，樓市投資需求勢減。故屆時不但小業主供樓日感吃力，投資者取態亦恐有變，令樓市氣氛扭轉，或會觸發較明顯調整。

　

　　本港樓價看似高處未算高，惟拆息上升已敲響警號，超低息環境正逐漸改變，尤其本港息口有追加風險。樓市恐將面臨真正考驗，港府、小業主與投資者都不宜輕視箇中風險。