23/02/2012
置業無望,怨聲載道
香港統計處最近公布2011年人口普查簡要結果,本港人口至去年6月底已超過707萬人,較5年前增加了0.6%;社會發展帶動港人薪金調整,2001年每月個人收入中位數是1萬元,至2011年個人月入已增加了10%,至1.1萬元;而家庭住戶入息中位數,亦由01年的18,710元上升了9.6%,至2011年的20,500元。
但話說回來,港人表面上收入增加,其實仍然跑輸通脹,而且也追不上租金升幅。港人的個人收入在過去10年增加了10%,但這10年內本港的通脹則增加了12.5%,即剔除通脹的影響後,個人收入實質是跌了2.5%。
再看租金方面,私人樓房市場在2011年的租金中位數較01年大升了41.5%,由月租5,300元上升至7,500元。只有公營房屋租金水平在過去10年下降了6.9%。換言之,港人若不是居於公屋,就要捱貴租了。究竟租金應佔收入多少才比較恰當?不少經濟學家建議購屋房貸每月不要超過月入3分之1。因此租屋一族,若比照房貸付出,租金也應在月入3分之1左右,這樣才能有積蓄。
以目前港人單身人士月入中位數1.1萬元計,合理租金應為3千多元左右,如今的7,500元佔了月入的68%,社會上怎會不充斥怨氣﹖現時香港的私樓市場似已失控,一方面朝豪宅化發展,另一方面朝內地置業者的負擔能力訂價,致令香港近年樓價和租金升勢驚人,與港人負擔能力脫軌。一般年青人難以置業,更遑論有子女負擔的小家庭?租金壓力實在令市民透不過氣。
治標之道自是恢復「出售公屋計劃」及增建公屋,只是這些訴求政府卻充耳不聞。且假定政府確肯加快興建公屋,每年至少也要建3萬個公屋單位,但特首參選人梁振英只是承諾5年建7.5萬個公屋單位,即平均每年1.5萬個單位,遠遠難以紓緩需求!
一切癥結,源於港府的土地政策,長期採取由發展商先行與政府議價,再由政府提出認為值得賣的價格,然後公開投標,弄到每年的土地供應短缺,房價一向漲勢不止,形成高地價、高樓價、高物價、高成本的畸形惡果。由於香港的經營成本太高,處處窒息各行各業的發展,令市民的每一種消費,總有一部份要進入大業主的口袋,人人都為地產財閥打工。
香港的新一代,許多未婚而又未曾置業者,眼看樓價高企,且還繼續飛漲,極可能終身置業無望,當然怨懟不安。他們的父母,也許僥倖上了樓而成為中產階級,但也不過是房奴,要節衣縮食去供樓。社會上的貧富懸殊日趨惡化,年輕人都看不到前景,不知未來是否可改善生活,所以怨氣特別重,要反地產霸權,「官商勾結」「利益輸送」之聲不絕。
一言以蔽之,香港的房地產經濟,利益那麼龐大,事實上已騎劫了整個香港經濟,治理殊不容易,且形成社會不和諧的禍根。又由於房地產經濟的魔爪四處蔓延,更難免成為貪腐溫床,公私利益的關係盤根錯節,牽一髮而動全身。但如前所述,香港房地產價格昂貴,並不完全是地產財閥的「原罪」,而是包括許多複雜的原因,政府的土地政策也難辭其咎。
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