用「狼來了」的寓言來形容過去數年遲遲未見的上海房產跌市絕不為過。房價節節上升之際，中央乃至地方政府均動作頻頻，一次接一次的調控，措施態勢愈發嚴厲，不過房價全面下跌的現象卻還從來沒有出現過，相關措施對市場造成的心理震懾依次遞減，而且壓抑價格的實際效果不甚明顯。

　　虎年歲末，中央推出《加強房地產市場引導和調控的八條措施》（簡稱新國八條），意欲引導房地產市場向一貫倡議可持續、健康的方向發展。上海政府為落實中央的政策框架，提出了《關於本市貫徹落實<國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知>的實施意見》（簡稱《滬九條》），以進一步部署貫徹國八條的具體落實。

　　兔年伊始，上海市民久盼的房價調整是否真會出現呢？《滬九條》目標明顯，意圖對住房需求進行引導，並加大住宅的供應量，以穩定房價。政策的重點仍舊擺放在「限購」、「徵稅」、「房貸限制」、「土地供應管理」和「建設保障性住房」幾個方面；前三項著眼於降低房屋需求，後兩項增加房屋供應。可是上述幾項措施中，除了推行房產稅試點屬於真正意義上的「新政」外，其他幾項大多都是「新瓶舊藥」，最多也只能算是「加強版」而已。

　　試想房產價格飆升的症結不變、「舊藥」成效不彰，光靠加大「舊藥」的劑量，很難使人相信「房屋新政」會功效顯著。長久以來，除了投機者的炒作外，房價飆升的核心問題有三：第一是長期的負利率，其二為中央與地方在調控房價上的利益矛盾，三為近年80後結婚潮推動的樓房「剛性需求」飆升。這三個障礙不除，其他措施無疑是隔靴搔癢。市場自動調節機制久久不得形成，房產價格調控也會陷於多年前宏觀經濟調控「一放就亂，一亂就收，一收就死」的困局。

　　想要解決房價飆升，首先就要解決嚴重的負利率問題。缺乏充足的投資管道使銀行裏的存款不斷受到通脹侵蝕。市民無不希望通過炒樓、炒股等各種短期的投機操作，彌補購買力的消損。若果只是透過徵稅打壓投機，效果要不是一閃即逝，就是投機者轉戰異地，治標不治本。

　　而中央調控政策與地方依賴售地收入的矛盾突出。地方政府爭取政績，在醫療、福利、社會、教育各方面要辦的事太多，而經常性收入不足，多數只得依賴龐大的售地資金支付財政缺口。因此中央對房產市場的調控政策，難以得到地方政府自覺有效的配合。中央調控政策連連，地王拍賣天價頻出，這些違反市場原則的現象，這就源於雙方對利益矛盾的博弈。

　　解決80後結婚潮引起住房剛性需求「井噴」，也是舒緩短期房價問題的症結。筆者之前多次提出，房價上升相當一部原因分歸咎於「短期供需失衡」。由於80後婚房需求彈性較低，偏逢供應瓶頸，造成的價格攀升為本已過熱的市場「火上加油」，進一步推高房價預期，造成房價的螺旋形上升。

　　《滬九條》的成效今年理應逐步分曉，但是沒有削除上述房價攀升的三個源頭，房價全面下跌的可能性依舊不高。欲見房市回頭，還待真正的「新政」出台。