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12/08/2016

買樓收租退休 幾好 樓市谷底反彈 唔信

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  • 方元

    方元

    方元,曾爲一家跨國企業的高級行政人員,奔波於上海、臺北、香港和新加坡。40歲前仍是負資産,欠樓按幾百萬元,沒積蓄沒股票,銀行存款亦只有三個月左右工資,座右銘是「天生我才必有用,千金散盡還復來」。後得《富爸爸窮爸爸》一書啓蒙,決意改變理財習慣,學習投資,以十多年時間做到完全財務自由,做自己喜歡的事。

    金錢世界

  「甚麼?《富爸爸‧窮爸爸》?」許多人聽到我說改變一生理財習慣和方式的是此書時,均嗤之以鼻。

 

  其中有超過一半人從沒看過此書,另外一半看過的,也可能只看了幾頁或一部分,委實,要一個成年人「放下」自己,「相信」有一本能改變一生的書確是困難,但true to myself。

 

  每當在投資上遇上樽頸時,我便會翻一翻書,從中獲得一點力量;與此同時,又總會發掘到一些之前閱讀時看不到或聯想不到的insight來。

 

  例如之前印象是作者叫人不要買樓自住,因為買入的樓宇是負債,不是資產,在某程度上於外國的情況或許是對的,但香港地少人多,情況特殊,買樓後供樓的成本比交租平,加上樓價上升的時間長,故長遠而言,資產升值,回報遠高於利息支出。

 

  況且有瓦遮頭是中國人的「共識」,買樓自住等同逼自己儲錢,所以樓宇按揭貸款不一定是負債。

 

  話說回來,他叫人減少不必要支出,儲下金錢作投資,教人分清資產和負擔,叫人不斷買入資產,以資產產生的租金或利息作為被動收入,把被動收入累積至超過工資(主動收入),你便做到財務自由了。

 

  當年受清崎啟發,故想買樓收租作退休,其實確是不錯的安排。

 

  以400萬一個單位計,首期3成是120萬,每年租金收入12萬(保守計1萬元),表面上回報率是3%(12萬/400萬樓價),實際回報是10%(12萬/120萬實際首期)。

 

  於是買入一個較小單位後自己搬進去,再把自住的大單位租出,希望以租金補貼供樓,以做到有被動收入。把單位租出去後,租客交租一直時間頗準,及至一年左右,踏入第二年的租約,便開始收不到租金……

 

  結果要向法庭申請收樓,搞了幾個月才收到執達吏的行動指示,可以正式收樓。當打開住所大門時,每幅光潔雪白的牆身都像給熏黑一樣,整個單位有一種酸澀味……

 

  用慘不忍睹去形容已經算是比較中和了。為甚麼有人這樣卑鄙?租了人家房子,不交租已經不對了,還要把人家的房子弄得亂七八糟?是甚麼心態?

 

  把房子再裝修的費用遠超過一年左右租金;之後很怕把房子租出去,或許正是那次極慘痛的經驗,令我不以買樓收租作退休保障的方式吧!亦因而錯過了樓市上升的大牛市。

 

  現時樓市好像又一下子熾熱起來,樓價已經回升至年初或去年底水平,氣氛好,人樂觀了,但若看賣一手盤的發展商出價,我便仍然有所保留。

 

  發展商只是把一個大型樓盤拆細,每次銷售的單位數目局限至100伙左右,透過高佣金3-5%刺激地產代理去找熟客入市,意圖營造銷售快,一鋪清袋的現象。然後又再銷售一小數目的單位,以求不出現大幅劈價的現象。

 

  究竟樓價是否見了底?現時是否入市時機?我傾向保守,故有保留。

 

 

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