猴年到，在此先祝各位猴年大吉大利，未退休的工作愉快，已經退休的，生活無憂無慮，食得瞓得又去得（去旅行）！

　　我在羊年最後一篇文章中，為大家介紹了安老按揭計劃的具體內容。安老按揭的概念是將自己的已供滿物業抵押給銀行，銀行就定期向你出「長俸」，但你仍然可以住在自己的物業內，直至百年歸老，又或者你想終止安老按揭計劃那日為止。

　　上次談過安老按揭的好處，但世上沒有免費午餐，整個安排是要付費的，而費用方面，主要有兩個，一個是按揭保費，另一個則是貸款利息。

　　按揭保費也有兩部分，一部分是基本按揭保費，另一部分是每月按揭保費。基本按揭保費分7期攤還，由第4至第10年支付。計算方法是物業價值的0.28%，以300萬的物業值計，全期保費是5.88萬元。

　　至於每月按揭保費，則根據貸款額的總結欠計算，年利率為1.25%。再以300萬的樓價計，如果退休金支取期是20年的話，利息支出就是20.47萬元。

　　至於銀行貸款利息方面，根據現時按揭證券公司的規定，會收取最優惠貸款利率減2.5%，即2.75%。

　　如果同樣是20年的支取期，累積的貸款利息大約是50萬元。換句話說，總支出會是70萬元左右。但要注意的是，銀行貸款利息是浮動的，如果加息，貸款利息會相應增加。

　　如果選擇終身支取，而申請人又比較長命的話，整體費用會增加不少。不過，正如早前所說，所有這些費用都可以累積在總貸款額之中，到最後才「找數」。

　　說到這裏，大家認為如何？如果你問我，這其實是可以接受的，但問題是，安老按揭同樣等於物業版的年金（跟長者屋的概念一樣），分別只是，安老按揭不是一次過賣斷自己層樓，而是以抵押方式按給銀行。

　　但抵押給銀行要付利息，按揭證券公司為了擔保你的物業價值，足以償還你借的錢連利息，所以又要收取按揭保險費，以及其他行政費。如果自己無兒無女，沒有需要承傳任何遺產予自己的後人，那麼，當自己「埋單」的時候，就真的可以拍拍屁股就走，了無牽掛。

　　但如果自己有子女，或者其他後輩，又想把這個物業留給他們的話，這筆費用就可能嚇怕他們了！也因此，就等於傳統年金在香港不受歡迎的原因一樣，安老按揭始終發揮不到應有的功能。

　　順便提一句，現實上，也不是很多銀行願意承接安老按揭的生意。到目前為止，全港只有7間銀行有承接安老按揭的生意，當中包括中國銀行、東亞銀行、永隆銀行、上海商業銀行、南洋商業銀行、富邦銀行和交通銀行，其中以中國銀行算是比較積極。大家有興趣的話，可以瀏覽按揭證券公司的網頁：www.hkmc.com.hk

　　作者電郵：lkslo@yahoo.com