上次以表列方式比較了香港按揭證券公司（下稱按證公司）現時提供的3種退休產品，包括幾年前推出的物業逆按揭（又稱安老按揭）和去年推出的即期年金，以及最新的保單逆按揭。

　　正如我在早前的文章中指出，如果從年金額的角度，保單逆按的效益最低，即是同一個金額的保單和物業價值，以及同一金額的年金，保單逆按能支取的金額最低，即期年金則最高。

　　但即期年金的入場歲數在三者中排最後，要到65歲才可以買。而且，概念上，即期年金是自己拿一筆現金出來，即是會減少你的流動資產。物業和保單逆按不但止不會減少你的流動資產，而且是釋放你不動產的價值，額外提供現金流。所以，即期年金應該提供最多現金流也是合理的。

　　至於物業逆按，正如我多次強調，這是最值得大家考慮的一種退休理財工具，因為它在提供現金流的同時，也繼續提供居住價值。另外，由於樓價高企，等閒一個物業，估值隨時500-600萬，中大型的市區單位，更動輒過千萬，所以，物業逆按能釋放的價值最高。

　　不過，有幾點要注意，你的物業樓齡不可以太高，因為最高可接受的樓齡是50年。而且，如果物業太舊，銀行有機會要求你先進行一次翻新才接受逆按。

物業逆按的最大風險與樓齡有關

　　另外，物業逆按的最大風險跟上述的樓齡問題有關，那就是，萬一你的物業在逆按期間被收購，要拆卸重建，那你就要即時償還所有欠款（因為抵押品已經不存在，又或者不再屬於你）。

　　當然，理論上，你可以獲得賠償，而且，賠償額可能比原來的估值更高，但當中牽涉複雜的程序，且耗時很久，肯定會影響你的退休安排。

　　另外，還要提一下，物業逆按有另一個靈活的地方，如果你的物業是聯名的，即所謂的長命契，你可以選擇夫婦二人為年金的支取者，即是支取年金的最後期限是以二人都過世為止。但要留意，入場門檻也會以較年輕那一位為依據。換句話說，年輕的一位要年滿55歲才可以逆按。

　　過去物業逆按不太受歡迎的一個原因是很多人都擔心，如果將物業逆按了，將來一旦需要用錢（多數是要治病），便欠缺靈活性。但我可以告訴大家，這個想法是不大正確的，因為這代表了你手上沒有太多流動現金，這樣的話，跟你有沒有逆按沒有分別。

　　當然，你會馬上回應，如果我沒有做物業逆按，便可以即時賣樓套現，以應付緊急需要，但物業是實物資產，要變賣也不是一時三刻的事，而且，當你愈急想賣，就愈難賣得好價錢。

　　至於保單逆按，最值得提的是，由於它是效益最低的工具，你在決定逆按之前，必須知道當時該人壽保單的現金價值有多少，你可以要求銀行提供20年支取和終身支取的金額去比較。

　　假如即時退保，可以獲得的現金價值跟分開20年支取，甚至終身支取（假設到100歲）的年金，基本上很接近，甚至高於的話，你應該考慮退保，而不是逆按。如果你已經65歲，還可以考慮將退保後取回的錢轉買政府年金，效益會更高。

　　再回說政府年金，如果你做物業逆按和保單逆按，已經有足夠的退休收入，你也不必再做年金，因為做了政府年金的最大問題，正如上文所說，是馬上少了一筆流動資產，當有急用的時候，就真的欠缺靈活性了。

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