23/09/2016
橫洲事件見房屋供應困難 美國加息慢樓價居高不下
元朗新盤,萬幾元一呎,竟然搶住買!
啟德一號,萬六元一呎,又係搶住買!
幾個月前,同區的煥然壹居,呎價才萬一元,結果無人揀樓。
都說跌市無人買,升市人人搶。
究竟現時應不應該買樓?
不是說樓價要下挫30-40%嗎?怎麼跌不到10-15%便掉頭回升?
美國出完口術又不加息,結果由原先2016年全年加4次息,變成現在只加1次,而且還可能拖至2016年年底。美國息口已不全然是經濟工具了,若是,去年底或今年初已經需要加息,拖到今年下半年仍不出手,是以此作為拖累全球經濟、甚至挑起軍事行動的政治手段。
息口低,游資多,追逐有形資產,資產價格待價而沽;而發展商在推新盤時巧立名目,提供許多著數去貨(可參閱6月時文章)。
況且過去幾年樓價大升,許多需要買樓的人乾著急但買不到,等跌又跌不到價,累積了不少剛性需求。
若是自住的,而又一直租樓住,買是應該的;若是換樓,貴買貴賣,平買平賣,也應該買。 但未上車的更多,怎麼辦?
今次樓市由7月反彈,中原樓價指數亦創了9周新高,至137.5點(去年9月最高見146.92點),反彈力度急且猛,一手盤不斷加價,現時買入,upside的空間少,至年底加息時(美聯儲局下次議息是11月,但11月是美國大選,一般估計應推至12月才加息)樓價才有可能到頂回落,而此次回落時間或許要明年中,至於跌多少則仍有許多不明朗因素,例如「中美南海博奕」何時爆出危機?美國大選,誰人勝出有否影響?
不過,在看完橫洲事件的來龍去脈後,對特區政府能否找到足夠土地,心存懷疑。 即使CY連任,其解決房屋供應的決心可以延續,但阻力重重,經此一役,收地更難,對樓價上落具啟示作用。
政府計劃在橫洲興建17,000個公屋單位,因涉及大面積的棕地和污染而分階段發展。試想2013-2014年摸底,至拍板先建4,000單位,原來也要到2024-2025年才完成,前後需時11、12年。
期間先要望規劃順利,還要拜託地方人士、原址居民、環保先鋒等不玩弄法律程序,才有機會在2024-2025年做得到。
若開展橫洲第二、三期,恐怕要到2030年才完成。
覓地難,地區阻力大,環保人士多,利益集團強,究竟未來10年公營房屋建屋25.5萬目標能否達到?
我十分有保留。
找地建公營房屋遇到困難,相信私樓亦一樣。
經橫洲一役,試問以後還有官員敢去和地方人士做些前期了解(摸底)嗎?不怕給人戴上官商鄉黑勾結嗎?
結果是,以後的大型土地不會分階段發展,不會做所謂的先易後難,亦不會夾硬去,因為有可能在收地內引發衝突,亦可能在立法會內給人拉布死。
倒不如照推,但不強硬,慢慢做,做到就做,要拖便給拖,反正項目成功與否,也拖不死官員,但做錯了,就行人止步,無得升職。
即使CY有決心要推地,但政府官員的決心有多大,此事令我不得不重新評估一下,土地供應會遇到更多阻滯,樓價會否那麼容易下跌?
本文為個人觀點,並非投資建議或勸誘。
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