24/02/2011
香港樓價之我見
如果沒有充裕的財政預算和心理準備,現在不應該買樓。即是說,如果不是有錢人,即使作為自住而買樓,現在不是好的時機。如果是有錢人,作為投資而買樓,現在也不是好的時機。
如果不是有錢人,買樓,對你的家庭而言,有非常重大的財務影響。本人認為,以香港高收入人士的工資水平,每平方呎8000港元的樓價已經是很貴了;以中產人士的收支狀況,每平方呎5000港元的樓價已經是很貴了;對低收入人士來說,每平方呎3000港元的樓價已經是很貴了。
現在香港灣仔區的新樓,400多平方呎的小單位,每平方呎要15000至16000元,我認為簡直貴到離譜!
樓價已到達人們負擔不起的價錢,為甚麼要升?誰來推動它升?中國政府一直打壓樓價,香港政府會有意推升樓價嗎?有地產界人士同我講,因為國內人士買,我說,這麼貴的樓價,國內人士買來幹甚麼?投資移民這道門已經封住了,大有錢佬買來自用、擺放或收租的,也已經買了。這麼貴的樓價,這麼低的實用面積,用國內語言,性價比太低了。
王氏國際
有位讀者A先生寫信來講王氏國際(0099),他的理由是:「王氏國際(0099)主要於中國從事為EMS客戶製造及分銷電子產品,及為ODM客戶提供原產品開發及市場推廣。
2010年上半年,王氏國際營業額約為港幣16.56億元,比2009年同期之港幣10.75億元升超過50%,比2009年下半年之港幣13.34億元升超過20%。股東應佔盈利約為港幣0.67億元,比2009年同期之盈利港幣0.19億元大升超過250%,比2009年下半年之港幣0.33億元上升亦超過100%。
增長勢頭良好,並持有淨現金約港幣1.24億元,持有與新地(0016)共有擁有之觀塘大型商廈重建項目(35.7%),應佔建築面積約為265,000平方尺。王氏國際現價約1.9元,市值約港幣8.7億元。」
所以A先生認為:「以其2011年12月底全年王氏國際股東應佔核心盈利約為港幣1.5億元之8倍市盈率估值,加上手持淨現金及商廈重建項目,18個月目標價為港幣3.4元。 」
本人看法:一,完全同意增長勢頭良好,並手持現金和物業,此股值得關注。
二,但A先生未講出觀塘重建項目的估值,以及2011年盈利增長50%至1.5億的依據。所以我只能粗略估計為,以2010年盈利1億元之8倍市盈率估值,大約等於現時的市值(港幣8.7億元),加上盈利有繼續增長可能,以及手持淨現金及商廈重建項目,令股價有上升空間。
三,目標價方面我沒有甚麼意見,但2元以下買入,風險不大。
本文逢周五刊載於《資本壹周 CAPITAL WEEKLY》
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