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11/03/2016

後辣招時代的樓價鐵三角

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  近年人們都對貨幣戰爭開始認識了,大家也清楚美國數十年來透過量化貨幣及加息不斷剝削著群眾。只是,在香港正正是2015年美國決定以加息來「剪羊毛」(將之前量化的貨幣回流,從中得到更大的霸權利益)的前四年,2011年香港推出了「樓市辣招」政策,表面是對付炒家,但短炒活動其實已在第一次出招時(2010年11月20日的SSD)已大減近乎零,但繼續推出的第二次(2012年10月27日的SSD)和第三次(2013年2月23日的AVD)辣招基本上是令長遠投資者和換樓客也受到一定程度的抑制,務求要令到香港房地產投資市場「慢活」下來,某個角度去看,這抑制是需要的,因為當時香港正是面對資金氾濫,量化貨幣後的美元正透過各種金融渠道「水淹香江」。

 

  事實上,2007年至2014年香港M3(是一個衡量貨幣供應的主要指標)增加了一倍,如此大量的資金流入才是資產市場價格急升的動力,如果沒有政府政策抑制,屯門住宅物業今天樓價我認為已在13000至15000元一呎了!而且透過市民滾雪球式的增大投資,負債也會複式增長,就好像97亞洲金融風暴的前10年一樣,那些年,我輩的青春年華也在美元量化貨幣下借了不少易借的錢,最後不少人在美國在97金融風暴「剪羊毛」後「一Q清袋」!

 

  樓市辣招不單只控制了炒風、阻止了境外購買力、也令到香港金融穩健!在環球量化貨幣之下,國際金融大局日益混亂,相信去到今年下半年,人們都會「突然警覺」房地產相對其他投資項目穩健可靠得多!現在其實是一個「磚本位」的年代!

 

  不過,樓市辣招捍衛市場雖是硬道理,但重招必有副作用,我應該在此分享及探討在「後辣招時代」的善後方案。

 

  樓市辣招最大的副作用就是抑壓購買力,我們看看數據:

 

  根據土地註冊處資料,2004-2010年平均每年二手成交量是91,456宗,這段時期既沒有類似沙士的天災、不是樓市谷底及最高峰,我認為是相對合理的正常成交量,但在2011-2015年實施了樓市辣招下平均每年二手成交量是53,537宗,即是平均每年減少了的二手成交應是37,919宗!(一、二手相加則是平均每年少了40,868宗)!

 

  換言之,自2011年推出樓市辣招後,這五年的時間内二手成交量減少189,595宗(一、二手相加是少了204,340宗),那些成交及購買力去了那裏?需求又去了那裏?雖然當中不少是短炒或者境外投資,但如何打折也不能改變其數目龐大的本質,這些市場能量抑壓的部份將來釋放的時候會如何?

 

  如果覺得有關被抑制的購買力在釋放出來會很強大的話,那未免將事情看得太簡單了,事實上是複雜得多的,在量化貨幣加樓市辣招下(滯脹來臨加上入市的風險及成本增加,市民傾向「揸貨享增值」),二手市場放盤量也大幅減少!由2010年11月1日至2012年10月1日,屯門放盤急跌了49%!到截稿當天仍在減少中!即是說,市場少了成交後,並沒有因此而導致二手放盤量有累積,反而是減少!

 

  如果說二手放盤量也幾乎等於市場供應量的話,2011至2015那五年二手放盤量是否也比2004至2010年也少了起碼189,595個放盤量和流通量!?(已假設二手放盤量在成交少下沒有加減),這概念雖抽象,卻不能不去想,需求少了,放盤量也少了,若果釋放需求的時候放盤量卻不能釋放的話,這就要面對樓價的失控地上升。

 

  在奇貨可居及業主實力普遍強勢下,最強購買力便聚焦在很少的成交中,令成交價不跌反升,升高了後的樓價亦更少人買得起樓,但是原本的業主日益供滿樓,而新置業的又是能跨過高門檻的優秀買家,於是市場的持份者實力穩健者比例日眾,樓價升的步幅更大,但聚集購買力雖是真確購買力,但並不及整體購買力平穩,所以調節時的落差亦較大,近期的所調「劈價勢」其實不是傳統的樓價調頭,而是新常態的市場運動而已,樓市正以更鞏固基礎地以闊幅度上落,以為樓市會如98年結構性下調其實是美麗的誤會,後市一樣會以較大的幅度反彈呢!

 

  在面對國際的衝擊,樓市辣招是需要甚至成功的政策,但以上所列舉的副作用,正正是要在「後辣招時代」開始要去解決這些問題了。

 

  如果我以上的分析是對的話,解決問題也是應以有關邏輯去訂定方案。即是增加二手放盤量,鼓勵二手放盤令整體市場「放盤量比成交量多的時間,才能令樓盤累積,這樣才能衍生樓價的下調壓力」!

 

  單靠增加一手樓花的供應,並不能有關樓市解決問題,只可重拾合理的市場結構,未來4年的一手平均供應量比較2015年一手成交量每年只增加約5000伙左右,此數字對解決上文任何一個數字也只杯水車薪!

 

  而增加供應的過程中,龐大累積購買力社群的三角型尖子部份更會支持著高樓價的成交,而三角型的大部份人雖放棄了置業卻成為了租客支持著高租金!最後也牢固地支持著樓價!在市場結構上成為了「樓價鐵三角」。

 

  再者,要發展商大劈價並不容易,發展商只要改善盈利及銷售方式已可保持盈利平衡,在這低息時段把銷售期拉長至入伙前售罄,對屬期貨的樓花來說仍是理想成績,發展商比以前損失的是之前高速回籠的機會成本,政府能到此地步已做得不錯,但祈求發展商劈價蝕讓的人,想法「堅離地」。

 

  以人口對比可售單位數量(179萬),香港其實有足夠的小型單位(超過一半的實用面積小於50平方米)!問題是二手市場放盤量不足,現在我們似乎沒有對症下藥,反而將新大量地皮消耗在「納米超小單位」上,當10年後樓市辣招可能功成身退之時,人們極可能又要面對市場上的三房單位的不足了。

 

  解決問題應是:在制度上鼓勵二手放盤,包括換樓或投資,只要是賣出的比買入的多,換樓「1換1」可作辣招稅的豁免,換樓「2換1」更可作印花稅折扣,如此供求就可以平衡,市場放盤量便可日益增加,只要市場良性增加成交的話,市場就不需要依賴少成交去支持,成交增加的話,剛性需求就不會隱藏在租務市場間接支持著樓市,「樓價鐵三角」的結構就會改變了!

 

  要解決樓市問題,我認為只有用以上方案,當然,支持政府正本清源去造地更要香港人齊心努力了。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 吡吡發表於 2016-3-16 01:49 PM
  • #11
  • 有好野介紹:睇片

    https://www.youtube.com/watch?v=D-Qby-M8zKs&ebc=ANyPxKqABj1EIZcsbZsQOs8GADt96gz4MYdJDBRpX4xwMxSCj5nTkJAZNSIZrLRGZkyeSKNwBIM78gW7j6kxXL9UYFrW-Bkzpg
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  • 吡吡發表於 2016-3-15 04:22 PM
  • #10
  • 贈有緣人過目:

    https://www.youtube.com/watch?v=Bc-ZPfEuAjw
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  • 理性人發表於 2016-3-14 09:49 PM via mobile
  • #9
  • 所以港樓價前景完全繫於中國因素,中短期樓價只會陰跌,長期,哈哈!
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  • 理性人發表於 2016-3-14 09:45 PM via mobile
  • #8
  • 中國經濟敗象已呈,泡沫程度史無前例,中國GDP只佔全球13%,貨幣總量卻佔全球38%,仍然以每年雙位數增加,不用索羅斯多舌,北京也知道此種發展模式不可持續!大陸結局是資產價格大冧還是滙率大冧? 兩個一齊來?
    另外,美國仍會加短息,因為加短息,長息卻大跌,對美帝有利無害也!
    所以港樓
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  • hongkonger發表於 2016-3-12 11:50 PM
  • #7
  • My suggestion of economic phenomenon are somehow related to the highest-grossing films of the year may be stretching a bit too far, and in certain years it may be just wishing thinking on my part. But a bit of imagination, however far stretched, may be the only consolation in this insane world of us!
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  • hongkonger發表於 2016-3-12 11:34 PM
  • #6
  • Highest-grossing film 2015---Star Wars: The Force Awakens, the old cast of the Star Wars 1970's-1980's meet the new generation of actors: Harrison Ford, Mark Hamill, Carrie Fisher are the veterans, joining new faces like Adam Driver, Daisy Ridley to make this blockbuster.
    (2015 E.P.--Oil prices and many commodities prices dropped like a stone, new techology like fracking in oil extraction, robots , 3D printing , retailing squeezed by internet shopping etc. all herald the dawn of the New Age. Of course the old traditions and habits are still lingering on, like Harrison Ford, we all know deep down the old traditions may one day fade away to make way for the new)
    Highest-grossing film 2016---???
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  • hongkonger發表於 2016-3-12 11:14 PM
  • #5
  • Highest-grossing film 2012---The Avengers, all Marvels heroes came together to fight the bad guys(2012 E.P.--European debt crisis pushed the European Central Bank to follow US example of QE. Japan Abenomics started after Shinzo Abe won election in 12/2012 and the printing press were in full swing. All Central Banks came together to fight the crisis)
    Highest-grossing film 2013---Frozen, Disney's highest grossing so far(2013 E.P.--Hong Kong property market went to deep freeze after 2013 draconian measures of CY)
    Highest-grossing film 2014---Transformers: Age of Extinction, the first major Hollywood production using Hong Kong as a background with the Transformers smashing up HK! Two local brothers were charged of extortion on the film crews whilst filming in Quarry Bay(2014 E.P.--Occupy Central and we all know now the after effects of this is still haunting us and those occupied the streets are like the two brothers blackmailing the rest of HK!)
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  • hongkonger發表於 2016-3-12 10:51 PM
  • #4
  • I don't know whether it is coincidence or what, the highest-grossing films in certain years seem to illustrate the economic phenomenon(E.P.) of the day:-
    Highest-grossing film 2009---Avatar, which was about a "warped impersonation/version" of human beings in a fantasy world, shot in 3D(2009 E.P.--QE was first implemented, a "warped version" of printing money to solve economic crisis in the real 3D world)
    Highest-grossing film 2010---Toy Story 3 and Alice in wonderland, the latter reflected the world after the Financial Tsunami, we are in strange water like Alice fell into the rabbit hole and landed in a strange world.
    Highest-grossing film 2011--- Harry Potter and the Deathly Hallows Part 2 and 9 out of 10 highest billings of that year are all sequels of hits previously, e.g. Transformers: Dark of the Moon, Pirates of the Caribbean etc. These follow-ups are similiar to the old way of solving our economic problems---more follow-up QEs, more money printings from all countries!
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  • 吡吡發表於 2016-3-11 01:17 PM
  • #3
  • 計樓市?你?到你計好時,唔怕俾你啲老死,起哂**磚黎掟你最討厭嘅梁政府咩?

  • 引用 #2 ctang8 發表於 2016-3-11 12:50 PM

    原則上,辣招是不應打壓自住的,所以同意 2換1應放寬。 小單位的供應是增加了,大單位的需求不是增大了? ...
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  • ctang8發表於 2016-3-11 12:50 PM
  • #2
  • 原則上,辣招是不應打壓自住的,所以同意 2換1應放寬。

    小單位的供應是增加了,大單位的需求不是增大了?樓市又不是變成兩極化?

    什麼是小,什麼是大? 2 X 1000 換 1 X 3000 平方呎 , 然後又換上 1 X 1000。吐現了,不用給辣稅,又賺了大單位因需求大了的升值。
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