《外資精點》瑞銀料年內本港最優惠利率仍有上調風險，維持樓價升5至10%預測

　　瑞銀研究報告指，美國聯儲局近期宣布加息25個基點，為三年來首次，符合市場預期，而香港銀行則維持最優惠利率不變。

　　不過該行認為，鑑於聯儲局或再加息25個基點，相信年內香港最優惠利率仍有上調風險。根據歷史數據，在過去加息周期中，美國加息約有50%的比率會轉嫁至本港按揭利率。隨著住宅淨租金收益率已壓縮至僅3.2%，與P按上限大致相若，最優惠利率若進一步上調，可能令住宅買家即時面對負利差。

　　該行敏感度分析顯示，假設住宅租金不變，按揭成本每上升25個基點，樓價可能下跌7%。不過，該行預期住宅租金增長具韌性，預測2026至27年有中至高單位數增長，可提供部分下行保護。該行重申2026年樓價增長5%至10%的預測；年初至今已上升12%，意味第四季可能出現溫和調整。

　　除聯儲局進一步加息及內地收緊跨境投資限制外，其他下行催化劑包括越秀地產(00123)油塘項目及九龍建業(00034)彩虹項目以低於二手市場價格推售，以及商業銀行可能在2026年12月31日後撤回定息按揭計劃。該行預期九龍建業供應約2000伙的彩虹項目或進取定價，因其淨負債比率高達99%，而單是該項目的債務已佔公司總債務超過一半。

　　該行對恒基地產(00012)及新鴻基地產(00016)維持審慎態度，因其股息率不吸引，且樓價及交投復甦存在下行風險。同時，該行建議在利率長期高企環境下避開高槓桿股份，包括新世界發展(00017)、希慎(00014)及恒隆地產(00101)。

　　該行亦對港鐵(00066)持審慎態度，因北部都會區鐵路項目龐大資本開支或推高槓桿。相反，該行預期淨現金公司如九倉(00004)、信和置業(00083)和長實集團(01113)，以及高股息率股份如嘉里建設(00683)及領展(00823)將相對跑贏。

　　以下表列香港房地產發展商評級及目標價：
 

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《經濟通通訊社21日專訊》