按盤價 
《經濟通通訊社２７日專訊》新世界發展（０００１７）公布業績，一如早前盈警預期，全
年蝕近２００億元，持續經營業務虧損擴至約１１８億元，並停派末期息，不過，集團有新任行
政總裁上場，並宣布將Ｋ１１管理公司出售，且正就潛在出售啟德體育園持有的全部股權予周大
福企業進行商討，有信心於２０２７年淨負債減至３０％。儘管績後遭多間大行唱淡，新世界今
早股價照飆逾兩成，是否可再吼？
＊全年持續經營業務虧損擴至１１８﹒０７億元，不派末期息＊
新世界公布，截至２０２４年６月３０日止，全年來自持續經營業務虧損擴大至
１１８﹒０７億元，對上一年經重列虧損４﹒１９億元。來自持續經營業務每股基本虧損４﹒６
元。全年總計來自持續經營業務及來自已終止經營業務淨虧損共１９６﹒８億元，對上一年同期
則錄純利約５﹒５億元。新世界此前已預期，全年股東應佔虧損介乎１９０億至２００億元。集
團稱，由於錄得股東應佔虧損，不建議派末期息，對上一年同期派０﹒３元；全年派息０﹒２元
，減少７４％，期內亦未派有條件特別股息。
另集團全年核心經營溢利６８﹒９８億元，按年跌１８％。期內集團持續經營業務收入為
３５７﹒８２億元，經重列後按年減少３４％，主要由於香港及中國內地的物業發展入帳減少。
截至今年６月底止，可動用資金合共約４６３億元，包括現金及銀行結餘約２８０億元及可動用
的銀行貸款約１８３億元。於今年６月底，綜合債務淨額１２３６﹒５７億元，較去年同期減少
５％。而截至去年１２月底止淨負債率為４９﹒９％，較去年６月提升１﹒２個百分點，集團有
計劃至２０２６╱２７年度將淨負債比率降至介乎３５％至３９％（Ｍｉｄ－ｈｉｇｈ ３０％
）。
＊鄭志剛辭任行政總裁馬紹祥接任，逾２億售Ｋ１１管理業務予鄭＊
另外，新世界公布，鄭志剛已提出辭任公司行政總裁，以便投放更多時間於公共服務及其他
個人事務，並由公司執行董事及執行副主席調任為公司非執行董事及非執行副主席，及不再擔任
執行委員會成員以及可持續發展委員會主席及成員。集團同時宣布，馬紹祥已獲委任為公司行政
總裁，以及可持續發展委員會成員及主席，並不再擔任公司首席營運總監。
此外，集團宣布，直接全資附屬Ｋ１１ Ｇｒｏｕｐ Ｌｉｍｉｔｅｄ及Ｋ１１
Ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｌ Ｃｏｍｐａｎｙ Ｌｉｍｉｔｅｄ向鄭志剛出售一系列Ｋ１１管理
公司業務及權利協議，合共涉資２﹒０９億元。新世界還就潛在出售集團於啟德體育園有限公司
持有之全部股權予周大福企業進行商討。
＊馬紹祥：承諾不會進行供股，繼續專注地產本業＊
新任行政總裁馬紹祥表示，新世界為一個成熟的集團，其營運方針基本上不變，將會繼續專
注地產的本業。同時，集團亦會加強其市場導向，提升集團的項目回報，同時亦會加快減債，
２０２５財年目標出售非核心資產１３０億元，又承諾不會進行供股。他又指，最近美國減息減
息半厘，香港亦跟隨下調最優惠利率（Ｐ）０﹒２５厘，證明香港已進入減息周期，認為對香港
經濟轉向為一個好的開始，相信集團的業績也會穩步向前，未來一年會比今年更加好。
馬紹祥又指，幾年來經濟大環境都不太理想，集團一直都務實地利用不同的方案開源節流。
集團一般行政的開支減幅亦相當大，比起上一年度減少了１７％，另外資本開支亦減少２３％。
而員工是集團很寶貴的資產，目前未有大規模的裁員計劃，將繼續優化集團本身的程序，惟強調
組織架構亦要因應市場的變化而調整。另外，集團一直根據經濟大環境以及自身盈利狀況，從而
訂立公司的派息水平。是次暫停派息為集團雙管齊下策略，希望長遠地提升盈利，同時加快去槓
桿的行動，強調集團只要盈利情況好轉，將會重新考慮派發股息。
＊滙豐研究：業績令人失望觀望減債進度，維持目標價６﹒５元＊
滙豐環球研究發表研報指，新世界全年業績令人失望，業務挑戰持續，可見於２０２４財年
大幅虧損及停止派息。最大驚喜為管理層撤換，反映由家族生意轉為專業管理的訊號，而若減債
方面有進度，例如加快出售資產，股價仍有一些支持。若要看好，仍有待其減債成功及盈利增長
前景較佳。參考公司過去１２個月及近期出售資產行動，該行認為可以抵抗近期香港及內地的物
業銷售放緩。另一方面，新開張的Ｋ１１物業會支持未來數年經常性租金增長。基於每股資產淨
值及折讓預測不變，維持公司目標價６﹒５元及「沽售」評級。
瑞銀稱，估計新世界需要出售２９０億元的資產才能達致現金流量收支平衡，惟公司短期再
融資壓力已有所改善。新世界擁有４６３億元的資本資源，足以應付公司目前４１６億元的短期
債務。同時，新世界表示有近５０％的短期債務已再融資或償還。此外，公司最近取得５０億元
有抵押及１０億元無抵押離岸銀行貸款，顯示銀行對公司仍然支持，因此予「中性」評級，目標
價為８﹒５元。
＊美銀：若售資產達標或可達致現金流收支平衡，予目標價６﹒４元＊
美銀證券指，新世界２０２４年度核心淨虧損為４２億元，較該行早前預測的淨虧損淨額
１２億元為高，並認為新任行政總裁馬紹祥可以憑藉他早前擔任發展局局長及華潤集團非執行董
事的經驗促進新世界的發展及農地轉型。管理層表示，集團於２０２５財政年度的目標出售非核
心資產１３０億元，該行認為反映Ｋ１１ Ａｒｔ Ｍａｌｌ的出售仍有可能出現。若新世界的
出售非核心資產目標得以達成，預期於２０２５財年的淨現金流將可達致收支平衡或輕微轉盈。
惟公司短期內缺乏分拆潛力，本港地產市場有其他更好的投資選擇，予「遜於大市」評級，目標
價６﹒４元。
摩根士丹利表示，雖然新世界２０２４財年仍錄得核心經營利潤，惟現金盈利則為負數；經
常性收入亦不足以覆蓋利息支出及稅項，公司巨額債務續為最大憂慮。不過，該行認同停止派息
，資本開支持平，非核心資產出售目標較高策略，形容為正確方向。潛在出售Ｋ１１ Ａｒｔ
Ｍａｌｌ及啟德體育園。此外，息口、銷售管理開支下調，以及加快出售住宅項目，有助負債率
表現，維持「減持」評級，目標價８元。
＊溫鋼城：料可渡過難關惟樓市變數多，１０元會有阻力＊
今日《開市Ｇｏｏｄ Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目請來ｉＦＡＳＴ Ｇｌｏｂａｌ
Ｍａｒｋｅｔｓ投資總監溫鋼城指出，馬紹祥之前已於新創建（００６５９）工作，並非突然空
降，公司高層鄭家純及鄭家成都應熟知其工作表現，相信新世界只要過了這一關，問題不太大。
適逢減息周期開始，對樓市有利，貸款負擔也會減輕，馬紹祥上場應可解決集團現時面對的問題
。不過，房地產市場始終較複雜，香港與內地面對同樣問題，且有內地民眾早已為子女購置多個
物業，相信來港置業意欲不高，不會再如以往有三成港樓由內地人買入。而少了這股購買力，令
香港樓房發展多了變數，加上港人移民，市場又多了單位供應，故香港樓價從高位跌了兩三成亦
很合理。
溫鋼城補充指，新世界有信心於２０２７年淨負債減至３０％，相信應可透過削減成本、出
售資產等做到。惟股價升至１０元附近應會有些阻力，之前５月時升到１０﹒１元至１０﹒３元
也遇阻，若有貨可分批食胡，如果再向上推，可以近兩三日低位作為止賺位。
新世界半日升２１﹒９８％報９﹒９９元，成交６﹒０４億元。其他地產股亦普遍造好，新
地（０００１６）升３﹒１２％報８６元，恒地（０００１２）升０﹒３９％報２５﹒８５元，
長實（０１１１３）升２﹒７１％報３４﹒１５元，信置（０００８３）升１﹒２％報８﹒４６
元，嘉里建設（００６８３）升４﹒１７％報１６元，恒隆地產（００１０１）升４﹒７９％報
６﹒７８元，惟九龍倉置業（０１９９７）跌０﹒１９％報２６﹒１元。
撰文：經濟通市場組、採訪組 整理：李崇偉
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