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23/05/2024 17:56

【提振內房】分析:新一輪救市力度前所未見,短期對房市影響正面

  5月17日,中國當局宣布多項房地產新政策,引發市場高度關注,一站式網上金融科技平台FSMOne環球債券部高級分析員羅傲指,中國監管機構近期出台新一輪房地產救市方案,包含政府收購存量住房、取消住房貸款利率下限等,整體力度前所未見,相信短期內對房地產市場有正面影響。若救市政策得以全面實施,有一定概率幫助開發商走出困境。受利好消息刺激,房地產美元債價格已有所反彈,部分信貸質素相對穩定的開發商債價或有進一步上升空間。

*推供應端調控政策,3000億保障性住房再貸款意義深遠*

  四項重磅政策包括:降低全國層面個人住房貸款首付比例,其中首套房最低首付比例從之前的20%下調至15%;取消全國層面個人住房貸款利率下限,以及下調住房公積金貸款利率0.25個百分點;設立3000億元(人民幣.下同)保障性住房再貸款;支持地方政府以合理價格回收土地。羅傲認為前兩項政策與過往政策類似,只不過是擴大到全國範圍,相信對樓市實際幫助有限。而後兩項政策則是前所未見的供應端調控政策,其中3000億元的保障性住房再貸款對本輪政策意義深遠,甚至可以說是迄今為止支持力度最強的房地產政策。
  設立保障性住房的目的是收購已建成未出售的商品房,並用作配售型或配租型保障性住房。簡單來說,中國政府會向低收入家庭提供社會福利性住房,包括廉租房及經濟適用房等,正常情況下這部分住房以非市場化方式修建,房地產開發商不會參與其中。本輪政策出台後,地方政府不再或減少修建這類住房,轉而從市場上直接購買已完工的商品房。

*再貸款利率低於政策及市場利率,收購已建項目風險可控*

  由於地方政府財政並不寬裕,因此由央行借款給包括四大行在內的21間商業銀行,再由它們借款給參與收購的地方性國企。為降低地方債務風險以及防止資金挪用,地方融資平台不得參與收購。值得一提的是,再貸款利率僅有1.75%,低於政策利率(一年期中期借貸便利為2.5%)和市場利率(一年期銀行同業存單利率為2.1%),再加上收購的是已建成項目,潛在風險可控,因此相信這21間商業銀行有動力積極參與收購保障性住房。
  從規模上看,央行出資規模多達3000億元,若考慮到央行按照貸款本金規模的60%發放再貸款,預計可帶動銀行貸款5000億元,大約是2023年全國商品房銷售總額的4.3%,需求端上的刺激效果不容忽視。從參與方式來看,開發商自願參與,收購主體以合理價格收購。基於當前市場需求疲軟、房價下行壓力較大的背景,羅傲認為最終收購價格會比市場價格有些許折扣,預計在20-30%左右。此外,鑑於最終是由地方政府自行決定收購方式,預計地方政府可能會優先考慮當地國企開發商。

*收購商品房政策細節未知,惟料萬科龍湖等成潛在受惠者*

  「517」新政出台後,已有多個城市宣布將收購商品房作為保障性住房。毋庸置疑的是,有項目入選收購名單的發展商將成為潛在受惠者。雖然如何篩選潛在收購項目等政策細節尚不得而知,但從部分城市已公布的收購計劃,能夠管中窺豹。以杭州市臨安區為例,當地住建局計劃收購1萬平方米住房作為公共租賃住房,並對房源提出兩個主要要求:1. 供應商具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度,並在近3年經營活動中無重大失信行為。2. 單套房建築面積不超過70平方米。
  由此看來,能夠參與其中的開發商必定是信貸狀況大致良好,在公開市場上沒有重大債務違約。其次,由於用作為保障性住房,挑選的房屋質素整體普通且平均售價較低,因此將一批專攻高檔住宅的發展商排除在外。綜合以上幾點,羅傲認為目前最能夠受惠於新政策的莫過於全國布局、不同類型住宅均有開發且營運狀況穩定的開發商,如萬科(02202)及龍湖(00960)等。

*部分優質開發商債價或再升,惟行業基本面改善前未算吸引*

  羅傲注意到,在新政策出台前,房地產美元債券已有相當明顯的升幅。新政策公布後,市場反應積極,部分信貸質素相對穩定的開發商債價或有進一步上升空間。這裏重申,即便部分優質發展商債價有所反彈,但在行業基本面出現顯著改善前,整體房地產美元債券未算有吸引力,投資者應當留意房地產發行人以外的板塊。

*編者按:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與《環富通》、編者及作者無涉。
《環富通基金頻道23日專訊》

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