收地選項減負擔，產業生態速扎根

　　特區政府財困，擬議讓北部都會區部分地主，以土地價值支付新界其他項目地價。當局近月不斷提出節約公帑的新發展模式，同時加快前期工序，今後尤要認真籌謀可行細節，進而推動創科產業扎根成長。

　　發展局局長甯漢豪以「三寶樹濕地保育公園」為例，解釋當區不屬發展項目，研究讓公園範圍內私人土地持有人，歸還土地時把相關價值「當錢用」，抵銷在其他新區換地發展要補的地價，令政府毋須動用「真金白銀」。這與局長在同一訪問稱，交椅洲有空間拉長填海工程，減少現金流壓力，一脈相承。

　　北都不同規劃正加速上馬，發展局今年料要收地400公頃，遠超過去5年合計約120公頃，不諱言規模及挑戰巨大。甯漢豪上月已提出，沙嶺數據園或創北都先河，首以「片區」模式來發展。政府只要劃出範圍，企業、財團已可競投「地花」，從速入場負責土地平整、基建等，減輕政府開支。

還地延遲收款 誘因未及往昔

　　對商界來說，片區模式最大賣點是地價應有相當折讓，亦有利做到區內協同發展，唯獨實際成本或風險不易計算。局方今次在三寶樹推出新猷，顯然也要證明利大於弊。

　　濕地或農地業主交出地皮時，最吸引選項是即時拿錢調動，如償還債務。高息環境下，政府要令他們改取「儲值」協議，未來有補地價需要才兌現，亟需釐清誘因，如會否提供溢價。

　　港英年代為發展新市鎮而收地，某程度上締造了多贏，有「土地期權」概念作重要支撐。從1960年起，新界地主若不拿政府現金賠償，改收俗稱「Letter B」的乙類換地權益書，能用5呎農地換2呎屋地。當住宅不斷升值，發展商買入早期Letter B建屋須補地價卻仍極低，利潤極豐，政府亦如願快速拓展新區。

　　不過，80年代港英已「地債」高築，決定停發Letter B，未幾讓持有人在投地、私人協約批地時當現金使用，巧合地與發展局新建議相似。

　　近月，坊間曾有建議政府賣地時可分期收費，以提升發展商興趣，甯漢豪稱沒有計劃，因分期影響政府現金流，買家亦將須支付利息，估計作用不大。易地而處，政府自然要釐清令人交出濕地而延遲收款的緣由。

沙盤推演準備 確保創科願景

　　創科及工業局局長孫東昨表示，為進一步加快推進本港新型工業化，將推出100億元新型工業加速計劃申請，支持生命健康科技、人工智能與數據科學等策略性產業，包括為新設智能生產設施提供配對資助。

　　若根本創科用地不足，政府提供再多資助支持生產或研發，或招攬龍頭企業，產業生態發展亦只會事倍功半。新田科技城及港深創科園是整個北都的旗艦項目，規劃和基建發展卻大幅落後對岸深圳，特區政府引進新猷加快腳步，值得支持。

　　各方期盼，一旦已平整土地的沙嶺立下片區先例，地花概念可吸引私人市場協力複製到新田及河套，而有地可批出是成功的大前提。無論底因是市場興趣有限，抑或憂慮私人「原址換地」步伐緩慢，當局據報已準備自行直接全數收回新田創科用地，再統一處理。

　　香港由政府牽頭推動產業發展的經驗稀少，洪水橋便要不斷調整規劃。要及早發揮新田和河套最大作用，當局要竭力做好沙盤推演，防範三寶樹填塘相關司法覆核、保育公園收地和片區新模式，結果或反應出乎意料，令任何創科願景有可能推倒重來。