【FOCUS】償債壓力未消,內房二元悖論

11/03/2024

       市場熱議總理《政府工作報告》連續兩年未提「房住不炒」餘音仍繞梁,住建部部長倪虹上周六(9日)驟然重申堅持「房住不炒」立場;同樣峰回路轉的還有內房「優等生」萬科,上周五(8日)一紙全數償還6.47億美元票據本息的公告,刺激多隻債券強勢反彈,惟周一(11日)再掉頭大跌。鑑於二手掛牌井噴倒逼一手現房銷售愈來愈顯大勢所趨,面臨流動性瓶頸的一眾開發商面臨二元悖論。


萬科反擊,惟債價彈完又跌


  自深圳國資委、大股東深鐵集團去年11月6日共同出面力挺萬科,公司在港股價已由當日收盤的8.14元,續拾級而下至今日半日收市的5.6元,背後全因三個字--流動性。

 

【FOCUS】償債壓力未消,內房二元悖論

 


  穩坐行業第二把交椅的萬科(僅次保利),克而瑞統計顯示,首2月銷售額334.5億元,按年跌近42%,較去年全年的9.8%跌幅進一步惡化。為了撲「水」,開年至今,萬科接連跟新加坡悅榕控股(Banyan Tree)達成內地酒店管理業務轉讓最終協議,涉4.8億元人幣,跟香港領展達成上海七寶萬科廣場剩餘50%股權出售協議,涉23.8億元人幣,但仍難阻與多間險資公司協調債務展期傳聞發酵,拖累股債雙殺。


  上周五,萬科以存入6.47億美元全數償付今日到期票據本息來反擊傳聞,刺激多隻債券價格強勢反彈,其中「20萬科08」盤中漲停觸發臨停,惟周一半日掉頭轉跌10%,當天收漲近10%的「20萬科06」亦跌5%。 


內房今年到期債券本金7千億


  升勢短暫,固然有官方「房住不炒」四字真言再響,但最重要的是基本面。先看償債壓力,據不完全統計,除了最新已償付本息的6.3億美元票據,萬科於離岸市場還將有14.45億人民幣、6億美元的債券分別於5月、6月到期;此外,還有約240億人幣境內債券於未來12個月到期。

 

【FOCUS】償債壓力未消,內房二元悖論


  此只是內房償債高峰壓頂的冰山一角,據評級機構惠譽數據,2024年,內房到期需償付債券僅本金就高達7373億元人幣,峰值為3月和8月。


  儘管倪虹明言,對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企,要按法治化、市場化的原則,「該破產的破產,該重組的重組」,但相比高槓桿野蠻擴張的恒大,財務穩健著稱又有國資背書的萬科,顯然具真正的「大到不能倒」地位。

 

現房銷售大勢 VS 現金流瓶頸

 

  那麼如何拆彈?最立竿見影當屬「白名單」之類的融資馳援,以及潛在的中期票據發行計劃;而要論治標治本,仍需看操盤銷售金額。


  不過,眼見內地去年二手房成交面積錄史上首次超越新建住宅,開年至今,從北京二手掛牌量飆升到上海二手成交回暖,都恐繼續擠壓新盤銷售。鑑於此,住建部繼2023年初召開工作會議提出,有條件的城市可推行現房銷售試點後,周末最新再指,完善房屋從開發建置到維護使用的全生命周期管理機制,有力有秩序地推進現房銷售。


  此外,人行前行長、政協委員易綱建議,設立300億元規模的房地產預售資金保險機制,撬動1萬億元的資金供房企動用,並爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主。不過,以去年定金及預收款逾4.3萬億元計,300億元能否兜底見仁見智。如何破解開發商現金流與購房者交盤疑慮的二元悖論,勢是新盤銷售復甦的關鍵。

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