專訪 | 戴德梁行鄧淑賢：財富效應帶動住宅需求全年樓價看升5%，聯儲局換帥息口走勢添變數（有片）

　　差餉物業估價署上月底公布，去年12月全港私人住宅樓價指數報298.6點，按月微升0.23%，指數連升七個月。若果以全年計，則上升3.25%。另外，多間地產代理或房地產諮詢公司，亦對今年本港樓價進行預測。

今年港樓料價量齊升，全年樓價估升約5%

　　戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢接受《經濟通通訊社》專訪時表示，本港樓價升幅與成交量有很大關聯，一手、二手住宅成交量由去年3至12月，已經連續十個月平均超過5000宗成交量。如果可以延續成交量，維持每月平均5000宗成交以上，理論上可以支持整體樓價的增長點。

　　鄧淑賢補充，本港IPO市場活躍，去年本港股票市場累計上升超過25%，為本港帶來財富效應讓準買家入市。她亦指，現時銀行存款較住宅市場的回報率相對較低，因此部分買樓用作出租的準買家亦正部署入市，相信今年港樓成交量及樓價都會向好，全年樓價增幅估計約5%。

沃什獲提名任美聯儲主席增市場不確定性

　　美國總統特朗普較早前宣布，提名前美國聯儲局理事沃什接替鮑威爾，出任下一任美聯儲局主席。市場普遍認為沃什屬於貨幣政策上的「鷹派」人物，消息引發投資者對美聯儲局未來大幅減息的預期急降。

　　鄧淑賢認為，上述提名事件為市場帶來的短期影響是令不穩定性再增加，沃什屬於「鴿派」還是「鷹派」，仍然需要視乎他上場後所推出的政策。不過根據特朗普過往的施政經驗而言，一般都會聘請跟他意見或政策相向的人，所以日後美聯儲局減息步伐會否比市場之前預期的更多，要待沃什上場再觀察。但如果這個情況發生的話，對於本港樓市而言都會是一個利好信息。

　　不過，鄧淑賢亦指未來利率走向，對本港樓市整體表現的影響未必如以往數年那麼大。她解釋，去年減息幅度不算很強，但對於本港樓市而言仍是反彈的一年，全年成交量超過6萬伙。原因包括經濟因素、股票市場的利好因素，還有外來專才不斷增加，非本地學生帶動新增住宅需求，令到港樓租金或樓價都出現一個增長點，並支持到整體樓市。

港銀未必完全跟隨美國減息步伐，年內減息步伐或較以往放緩

　　大行普遍預期，美國聯儲局今年內將減息介乎1至2次，每次減息幅度或者達到0.25厘，全年合計減息最多約半厘。鄧淑賢指出，在以往的減息周期內，本港銀行不是每次都跟隨美聯儲局減息動作。所以就算接下來一年美國開始減息也好，本港銀行是否會立刻跟隨仍是一個未知數。因此估計今年的息口走勢，仍然屬於一個下行周期，但減息的幅度或力度可能沒有以往兩年那麼多。

　　鄧淑賢亦指，負資產住宅按揭宗數與本港樓價有極大關連，當本港樓價有穩定增長點的時候，負資產宗數亦會相應下跌。因此，在樓市及樓價向好的大環境下，相信今年本港負資產住宅按揭宗數將持續錄得下跌。

撰文：經濟通採訪組記者林倬樑