贏在起跑線 碧桂園服務不愁前景

　　今年6月始從母公司碧桂園（02007）分拆，碧桂園服務（06098）僅兩個月就納入恒生大中型股指數，晉身港股通名單，登場不久便備受萬千寵愛。雖然內地樓市持續調控，惟預料大型內房銷售數字仍可錄一定增長下，集團明年有望繼續贏在起跑線。

　　貴為碧桂園的「親生仔」，截至今年6月，集團在管面積有高達89%來自母公司。去年為內房賣房的豐收年，集團順理成章賺個盤滿缽滿。今年上半年集團收入及淨利潤分別達20.1億元（人民幣，下同）及4.7億元，按年增長45%及133%，兩項數字均較過去3年的年複合增速要高。華南地區，特別是廣東，依然是集團業務的核心區域，上半年收入佔比就超過五成。

主力靠母公司增長

　　今年年初起，中央開始嚴加打壓內房銷售，市場因而擔心物管亦會因為政策轉向而受到影響。不過看數字最實際，截至今年上半年，碧桂園的銷售數字依舊亮麗，合同銷售金額達3,108億元（見圖一）；銷售面積4,844萬平方米，兩者分別按年增長49%及40%。所以即使，碧桂園的銷售增長在未來一段日子或會開始出現疲態，但相信對集團的盈利貢獻至少可以延至明年時間。

　　面對行業下行，要經得起挑戰就要有相當的底氣。碧桂園不論在行業排名、土地儲備及去年銷售面積上，均排名前列（見表），集團相比起其他物管公司明顯稍為秤先。加上集團自身盈利能力亦較同業優勝，在管物業的收繳率及續約率均遠高於百強同業平均水平；集團毛利率亦接近三成水平，在同業中只僅次彩生活（01778）及中奧到家（01538）兩間公司。

縱橫雙向拓展市場

　　集團深知大部分收入來自碧桂園項目，面對樓市逆行的風險升溫，故近年公司已開始加速拓展其他市場。集團在2015年起參與城市綜合服務，承接政府部門外包的城市運營項目。憑藉自身實力，疊加碧桂園的品牌優勢，集團目前已有約5個項目在手。光大證券指出，該業務回款率高且利潤率可觀，較少受市況影響，未來集團亦可藉品牌爭取更多項目。目前集團整個第三方項目的收入佔比不斷增提升，有力成為集團業務上的重要補充。

　　如其他同業一樣，集團的增長力亦落在增值服務身上，皆因集團在管面積龐大，住客眾多，比同業更有條件在此業務上吸金。今年上半年，增值服務就貢獻總收入逾兩成。集團目前提供的服務包括傳統的綠化、維修等，同時積極拓展與第三方合作，包括生鮮團購、車輛共享等服務。其餘包括房屋租賃、多元化廣告租賃服務及在休憩區域舉行社區活動等，每項分業務收入佔比已開始佔到一定比重。

　　集團自上月底營造近月低位後，股價即迅速反彈，踏入11月股價更多次陽燭抽上，走勢硬淨，建議可候其回落至11.5港元買入。不過除非有特別利好消息，否則上面3次約14港元水平的頂位不易攻破，目標價先定在該水平。同樣地下面低位9.5港元亦應不易失守，但為防投資者避險神經受貿易戰等消息而觸動，保守一點可定在較高水平約10港元。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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